Entrou em vigor a Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009 alterando a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991 para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Dir-se-á que houve derrogação da Lei 8.245/91, ou seja, mudanças de alguns dispositivos e manteve outros. Portanto, não houve uma nova lei do inquilinato, houve sim, algumas mudanças do texto legislativo básico. Farei críticas e elogios à Lei 12.112/09. O artigo 4º com a sua nova redação foi positiva. O locador tem que respeitar a vigência do contrato sob pena das sanções decorrentes e a parte mais fraca do contrato é o inquilino que pode devolver o imóvel antes do término contratual desde que pague multa proporcional ao tempo que resta de vigência locatícia. COMENTÁRIOS SOBRE A AÇÃO DE DESPEJO DA LEI 12.112/09 Outra novidade o acréscimo do item VII ao artigo 59 que prevê o rito ordinário para as ações de despejo. A ação de despejo para hipótese que termina o prazo notificatório previsto no parágrafo do art. 40, sem apresentação da nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato. A desídia do inquilino de dar novo fiador, proporciona ao proprietário o direito de sua pretensão ao despejo. Outra novidade da Lei 12.112/09 foi a redação do item VIII do artigo 59 da Lei 8.245/91. “VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada”. DO DIREITO DE RETOMADA – INTELIGÊNCIA DESSE DIREITO - FUNDAMENTOS Na hipótese de a locação não residencial ficar fora da ação renovatória, prevista no artigo 51 da lei 8.245/91, herança do Dec. 24.150 de 20/4/1934 (denominado de Lei de Luvas). Para o locador aforar a competente ação de despejo por direito de retomada, ele deve notificar o inquilino para desocupação no prazo de 30 dias demonstrando assim seu intuito na retomada. Essa retomada deve ser proposta no prazo estipulado nesse item VIII, principalmente na locação de imóvel por prazo indeterminado, sob pena de o juiz decretar a carência de ação com base no art. 267, item VI do CPC, descumprimento de um dos elementos da condição da ação – falta de interesse (utilidade e adequação), e em razão da incúria do retomante ocorre a prorrogação tácita, daí a exigência da mens legis. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça inspirou o legislador da Lei 12.112/09. Qual é o meio que o locador tem para notificar o inquilino? Ao meu ver, vale a notificação judicial, a notificação extra-judicial pelo Cartório de Títulos e Documentos, notificação por fax, notificação por e-mail, por Messenger, pelo correio, telegrama, etc. Por todos os meios legítimos que revelem com segurança jurídica que o locador não deseja mais continuar a locação, na hipótese ora levantada. (Aqui a nota é de elogio). O item IX do art. 59 que disciplina a ação de despejo assim redigido: “IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”. DA AÇÃO DE DESPEJO E CITAÇÃO O item I do artigo 62 da lei 12.112/09 merece elogio. Estatui a norma inovadora: “ – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito”. O autor deve citar o inquilino sobre o pedido de rescisão e sobre o pedido de cobrança o autor deve pedir a citação do inquilino e o fiador, sob pena de o fiador não responder no futuro cumprimento de sentença do pagamento da causa debendi, vez que não compôs a lide e portanto fora de autoridade da coisa julgada. Logo, não haveria liquidez, certeza e exigibilidade. Se apenas notificar o fiador da cobrança o efeito precípuo seria no sentido de o fiador, no caso de falta de pagamento, intervir para purgar a mora e só. Ademais, o fiador não pode ser citado do pedido de despejo, porque essa qualidade de ser é exclusiva do inquilino na relação ex-locato. A citação versa só para o inquilino no pedido de despejo e na cobrança dos aluguéis e acessórios a citação pode ser dirigida contra ambos, ou seja, inquilino e fiador. A natureza jurídica dessa cumulação de pedido é distinta e cada qual tem sua função específica perante o ordenamento jurídico processual. Posteriormente, comentaremos outros enfoques dessa inovação locatícia.