Antecipação do ITBI prevista em reforma pode elevar judicialização

Representantes do setor imobiliário criticam proposta que está na reforma tributária que pode criar dificuldades ao comprador

A segunda fase da reforma tributária propôs novas mudanças na forma como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) será cobrado.

O texto apresentado na Câmara dos Deputados prevê que o contribuinte se decida pela antecipação ou não da incidência tributária, o que, para representantes do setor imobiliário e da habitação de Mato Grosso do Sul, deve gerar aumento de judicializações no Estado.

De acordo com o texto, que aguarda aprovação no Senado, a medida ainda pode gerar benefícios que ficarão a critério da gestão municipal, que, com o intuito de incentivar o pagamento adiantado, poderá ofertar descontos para aqueles que optarem pelo recolhimento do ITBI de forma antecipada, ou seja, no ato de compra e venda do imóvel.

Portanto, com as alterações realizadas na proposta original, fica estabelecido que haverá a opção de pagamento antecipado do tributo, no momento da assinatura do contrato de compra e venda de um imóvel, em vez de apenas no momento da transmissão da propriedade no Registro Geral de Imóveis (RGI).

A antecipação do pagamento não será obrigatória, como apresentada no texto inicial, mas, sim, uma escolha disponível para os compradores, que poderão arcar com a tributação no momento em que forem, de fato, formalizar a compra e a venda de imóveis.

Anteriormente, a previsão era de que o ITBI passaria a ser cobrado já no ato da compra e da venda de imóveis. Isto é, o comprador teria de pagar o tributo ao revisar a escritura com o vendedor.

O presidente do sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul (Secovi-MS), Geraldo Paiva, destaca que a preocupação é com aqueles que optam por realizar a compra prazo.

“A pessoa que compra a prazo e paga o ITBI pode chegar a um determinado ponto de ter dificuldade de pagar e desistir do imóvel, ou seja, o negócio não aconteceu. Como vai ficar o ITBI já recolhido?”, questiona.

Para Paiva, nesse caso, são abertas possibilidades para o aumento de judicializações, visto que não se sabe a cargo de quem fica essa devolução, se for necessária.

“O governo [é] quem paga? Ele vai devolver o ITBI? Então, vai ter de entrar com pedido na prefeitura, vai receber precatório, vai receber crédito, vai judicializar”, analisa.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Creci-MS), Eli Rodrigues, ressalta que a inclusão da possibilidade de pagamento do ITBI antecipado não trará consequência para as vendas de imóveis à vista. 

“Já na venda de imóveis a prazo vejo problema, pois, se o pagamento do imposto for efetuado antes da conclusão e o comprador tiver seu contrato rescindido, quer seja por desistência, quer seja por inadimplemento, será um problema reivindicar a devolução desse tributo pelo município”, reitera.

Presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Mato Grosso do Sul (Sindimóveis-MS), Luciana de Almeida complementa dizendo que muitas situações podem acontecer em uma venda, tornando a opção de pagamento antecipado problemática. 

“Então, são muitas dúvidas ainda em relação a isso, a gente fica no aguardo de como que vai ser isso, mas acredito que não seria uma decisão acertada para o setor imobiliário”, avalia.

TRIBUTOS

De acordo com a análise de tributaristas, a mudança no texto original evitou um ato de inconstitucionalidade, uma vez que se contrapunha a decisões anteriores do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre o tema.

O advogado tributarista Daniel Pasqualotto reforça que, no caso de a proposta passar pelo crivo do Senado, o contribuinte fica desobrigado do pagamento do ITBI no momento da escritura. 

“Confere ao contribuinte um poder de escolha, de recolher o imposto neste momento ou aguardar para pagar quando do efetivo registro nos Certificados de Recebíveis Imobiliários [CRI]”, esclarece.
 

Pasqualotto ainda destaca que, no caso de o contribuinte optar pelo recolhimento no momento da escritura, poderá receber descontos por meio de alíquotas mais baixas, o que é visto como positivo.

Por outro lado, quanto ao impacto para o município de Campo Grande, o professor de Direito Tributário e auditor fiscal Igor Alevato avalia como negativo. 

“Atualmente, é obrigatório que o contribuinte pague o ITBI antecipadamente, pois sem o pagamento não é possível fazer a transmissão do imóvel. Se essa mudança for aprovada, o pagamento antecipado será opcional, ou seja, o contribuinte poderá pagar antes ou depois da transmissão, isso por si só já é ruim, pois, após realizar a transmissão, o contribuinte pode decidir não pagar o ITBI ou, no mínimo, perder a urgência em pagar, visto que já vai ter conseguido transferir o imóvel”, detalha.

Como adiantado pelo Correio do Estado em junho, o advogado tributarista Daniel Pasqualotto reitera que, na Capital, já há a exigência do recolhimento do ITBI.

Na prática, ele pontua que, quando alguém vai a um tabelionato de notas para fazer uma escritura, os tabeliães geralmente solicitam que o ITBI tenha sido pago previamente.

Pasqualotto esclarece que a Norma nº 250/2021 da Corregedoria-Geral do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) indica que o tabelião pode recomendar o pagamento do ITBI, mas isso não é obrigatório. A obrigação surge apenas quando a escritura é registrada.

O advogado detalha que a transação de compra e venda é realizada em duas etapas: primeiro, no cartório de notas, onde se faz a escritura, e, depois, com a escritura em mãos, as partes devem levar o documento ao cartório de registro de imóveis.

“Às vezes, o cartório de notas já faz esse serviço de mandar para o cartório de registro de imóveis competente daquela localidade para que ele registre esse bem, e aí tem a norma da Corregedoria, explicando que na escritura é recomendável [o pagamento do ITBI], o notário pode recomendar, mas não é uma obrigação, a obrigação vai ser quando for feito o registro”, relata.

Pasqualotto pontua ainda que, ao levar a escritura para o cartório de notas, as partes terão de ter recolhido o ITBI antecipadamente, sob pena de a escritura não ser realizada.

A alíquota do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em Campo Grande é de 2% sobre o valor do imóvel.

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