Para o produtor rural e para o empresário sul-mato-grossense, o crédito é, muitas vezes, o que garante a próxima safra ou a expansão do negócio. E é comum, quase sempre por exigência dos bancos e cooperativas de crédito, que o tomador ofereça um imóvel em garantia, por hipoteca ou alienação fiduciária. Até aí, nada de anormal. O perigo está nas entrelinhas do contrato: a chamada “cláusula guarda-chuva”.
Trata-se de uma disposição genérica segundo a qual o imóvel dado em garantia responde por “todas as obrigações presentes e futuras” do cliente perante a instituição. Na prática, a fazenda oferecida para financiar uma colheitadeira passa a ficar atrelada ao cheque especial, à conta garantida, ao cartão e a qualquer empréstimo contratado depois, muitas vezes sem que o produtor perceba.
O que poucos sabem é que a lei não permite que uma garantia funcione como um cheque em branco.
O limite da lei
No Direito brasileiro vigora o princípio da especialização: toda garantia real precisa dizer exatamente o que garante. O Código Civil (art. 1.424) exige que o contrato de hipoteca declare o valor do crédito ou o seu teto máximo, o prazo e a taxa de juros, sob pena de a garantia não ter eficácia. Regra semelhante vale para a alienação fiduciária de imóveis (Lei nº 9.514/1997, art. 24). Garantia sem dívida e sem valor definidos é garantia que não se sustenta.
E o Marco Legal das Garantias?
A Lei nº 14.711/2023 passou a permitir que a hipoteca ou a alienação fiduciária já registrada seja estendida para garantir novas operações com o mesmo credor. Mas essa extensão não é automática: depende de pedido do proprietário, de nova averbação na matrícula do imóvel e não pode ultrapassar o valor máximo e o prazo fixados na garantia original. Ou seja, a própria lei nova confirma que a cláusula genérica, sozinha, não basta.
O Judiciário, inclusive o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJ/MS), tem suspendido leilões e consolidações de propriedade quando a instituição tenta cobrar, por meio da garantia, dívidas que não estão especificadas e averbadas na matrícula. Se o banco ou a cooperativa iniciar a retomada do imóvel com base em dívidas que não constavam da garantia original, essa cobrança pode, e deve, ser questionada na Justiça.
O tempo corre contra o devedor
Na alienação fiduciária, a retomada do imóvel é conduzida pelo próprio Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial. O devedor é intimado e tem apenas 15 dias para pagar; se não pagar, a propriedade é consolidada em nome do credor e o bem segue para leilão. Por isso, esperar é o pior caminho.
O que o produtor rural e o empresário devem fazer?
-
Faça um raio-X do contrato: antes de assinar, ou mesmo em contratos já em vigor, procure expressões como “o bem garante todas as obrigações presentes e futuras”. Se encontrar, saiba que essa cláusula tem pontos frágeis.
-
Confira a matrícula: peça a certidão atualizada do imóvel no cartório. Nela deve constar qual é a dívida garantida e o seu valor máximo. Dívida que não está ali não pode, por si só, levar à perda do bem.
-
Não assine renegociações no escuro: se o banco propuser uma renegociação que coloque outras dívidas (cheque especial, cartões, capital de giro) sob a garantia do imóvel, só assine com valores e limites claramente definidos.
-
Acione o freio de emergência: recebeu notificação do cartório cobrando dívidas sem relação com o empréstimo original, ou valores acima do teto garantido? Não espere o prazo acabar. Procure orientação jurídica imediatamente: é possível pedir à Justiça, em caráter de urgência, a suspensão da consolidação da propriedade e do leilão.
O crédito deve ser ferramenta de crescimento, não armadilha para tomar o patrimônio de quem produz. Conhecer a lei é, sem dúvida, a melhor garantia.
Leandro Amaral Provenzano – OAB/MS 13.035. Especialista em Direito Agrário. Sócio do escritório Provenzano Advogados.
