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ARTIGO

Odilon de Oliveira: "Os leilões judiciais, e os contratos de gaveta em compras de imóveis"

Advogado e juiz federal aposentado
16/04/2019 02:00 -


A moradia é um direito social garantido pela Constituição Federal, mas não exercido, na prática, por culpa das políticas públicas habitacionais, por enorme quantidade de famílias. 

Em razão do não pagamento de prestações, o mutuário perdeu seu imóvel. O agente financiador o vendeu em leilão. O prazo para o mutuário pagar o atrasado e eventuais encargos só termina na data em que a carta de arrematação é assinada. Essa carta somente é expedida depois que o arrematante efetue o depósito do preço ou preste as garantias correspondentes. Se o arrematante deixar de cumprir essas obrigações, previstas no edital de leilão ou no auto de arrematação, a venda não se aperfeiçoará e o ato será desfeito. Outro leilão deverá ser designado, nascendo para o mutuário novo prazo para pagar as prestações em atraso. A lei dispõe que a arrematação será desfeita “se não for pago o preço ou se não for prestada a caução” (garantia). 

Quando falo que a arrematação só se torna perfeita e acabada depois da assinatura da respectiva carta, pelo juiz, pelo leiloeiro e pelo arrematante, obviamente estou me referindo a leilão judicial, onde, focando o princípio constitucional da igualdade, busco interpretação analógica. A lei preceitua que “o processo civil será ordenado, disciplinado e interpretado conforme os valores e as normas fundamentais estabelecidos na Constituição da República Federativa do Brasil, ...” Esse momento corresponde, analogicamente, no leilão extrajudicial, à fase em que, pago o preço ou cumpridas eventuais garantias pelo arrematante, este se torna credenciado, pelo agente financeiro, a registrar o imóvel em seu nome. 

Defendo, assim, a tese de que o direito do mutuário, para pagar o atrasado, não se esgota na data da averbação da consolidação do domínio em nome do credor fiduciário. A partir daí, continua ele figurando como sujeito de direito na relação negocial com o agente financeiro. Não é sem motivo que o credor é obrigado a comunicar-lhe o local e o horário do leilão, até mesmo para exercer seu direito de preferência na aquisição em hasta pública. 

Defendendo esta tese, sustento que a questão habitacional é regida por normas de natureza social, cujo rigor deve ser abrandado por critérios interpretativos. O próprio CPC (art. 8º), com apoio em princípios constitucionais, especialmente os relativos aos fundamentos do Estado Democrático de Direito, recomenda isto. 

Pode ocorrer também que o próprio arrematante, vendo nisto possibilidade de desfazimento judicial do leilão, desista da arrematação por algum dos motivos indicados na legislação específica da execução extrajudicial (exemplo: não intimação pessoal do mutuário devedor). O Código de Processo Civil, neste caso aplicável também ao leilão extrajudicial, faculta o ajuizamento até de ação autônoma pelo mutuário. Efetivada a desistência, novo leilão será designado, continuando o mutuário com direito ao mesmo prazo.

O mutuário devedor tem o direito de invalidar a arrematação, desde que prove os fatos que vier a alegar. Essa ação é dirigida contra o credor fiduciário (Caixa Econômica Federal ou outra instituição), sendo obrigatória a inclusão do arrematante como litisconsorte. A experiência registra a possibilidade de o mutuário se valer de diversos motivos para alegar contra o agente financiador.

Se o imóvel tiver sido objeto de transferência para terceiro, através de contrato de gaveta, feito com ou sem o consentimento do agente financiador, o promitente comprador tem o direito de ingressar no processo como interessado. A quantidade de situações envolvendo venda de imóveis, através de contratos particulares entre mutuário e terceiro, é muito grande e a discussão a respeito termina desaguando na justiça. O próximo artigo dirá exclusivamente sobre a validade dessas transferências e os direitos dos respectivos compradores. 

Felpuda


A lista do Tribunal  de Contas de MS,  com nomes de gestores que tiveram reprovados os balanços financeiros  de quando exerceram cargos públicos,  está deixando  muitos candidatos de cabeça quente.  Conforme previsto  pelo Diálogo, adversários estão se utilizando de tais dados para cobrar, principalmente nas redes sociais, deixando alguns gestores na maior saia justa e tendo que se explicar. O eleitor, por enquanto, só observa. E dê-lhe!