Negócio ocorreu há uma década e comprador deixou de pagar dívida em 2013 sob a alegação de que o imóvel tinha ônus na matrícula.
Para juízo especializado, “ninguém pode exigir o cumprimento de uma obrigação sem antes cumprir com a sua parte”
O Poder Judiciário de Mato Grosso do Sul reconheceu o direito de um produtor rural de executar judicialmente uma dívida oriunda de contrato de venda.
A ação, milionária, é referente à venda de uma fazenda de soja de quase 5 mil hectares em Brasnorte (MT), ocorrida há dez anos, e foi realizada entre dois empresários rurais do município de Maracaju (MS).
A negociação, iniciada em 2011, envolveu a venda da propriedade por quantia equivalente a 71 mil sacas de soja, valor atualizado em R$ 11.000.000,00 (Onze milhões de reais) na cotação do saco da soja a R$ 156,00..
De acordo com o contrato, o pagamento deveria ser realizado em cinco prestações, sendo uma entrada e mais, quatro parcelas anuais, baseadas no valor da saca de soja na região.
Após pagar às duas primeiras parcelas, o comprador, que já estava na posse do imóvel, interrompeu a quitação dos valores, alegando que o proprietário anterior deveria providenciar o levantamento de hipotecas e penhoras que estavam averbadas na matrícula do imóvel.
Com a inadimplência, o vendedor, em 2018, ajuizou ação de execução, mas o comprador embargou o processo, sustentando a nulidade do mesmo, em razão do título não ser exigível, dado que o antigo proprietário não teria cumprido com sua parte no contrato, como, por exemplo, desonerar a matrícula do imóvel alienado.
O juiz de primeira instância aceitou os argumentos expostos pelo comprador e extinguiu o processo de execução, fundamentando sua sentença na teoria de que ninguém pode exigir o cumprimento de uma obrigação sem antes cumprir com a sua parte, condição que o vendedor, segundo o magistrado, deveria ter demonstrado logo no ajuizamento da demanda judicial.
Contudo, o vendedor, que foi representado pelo advogado Coraldino Sanches Filho, recorreu ao Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul (TJMS) e, ao apreciarem o recurso, os desembargadores que participaram do julgamento reformaram a sentença do juiz de primeira instância e julgaram improcedentes os embargos à execução.
Com a decisão do TJMS, a execução da dívida deverá ser corrigida e acrescida de juros desde o inadimplemento de cada prestação, e terá imediato prosseguimento na primeira instância.
A bem-sucedida defesa do antigo proprietário do imóvel defendeu a segurança jurídica do contrato, sob a tese de que “a condição imposta pelo comprador e acatada pelo juiz, correspondente ao levantamento das restrições que recaiam sobre a fazenda, não se tratava de uma obrigação simultânea aos pagamentos, mas sim sucessiva, já que as próprias partes haviam convencionado no contrato que o desembaraço do imóvel seria realizado com os recursos provenientes da sua venda.
E essa sucessividade, sob uma perspectiva técnica-jurídica, não legitima a imposição da teoria da exceção do contrato não cumprido ao caso concreto, cuja aplicação se restringe às obrigações simultâneas”, registrou o advogado.
