A reforma tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023, entrará em vigor em 2026, com fase de transição até 2033.
A recente Lei Complementar nº 215/2025 regulamenta os principais aspectos dessa emenda, estabelecendo as bases do novo sistema que substituirá tributos como ISS, ICMS, PIS e COFINS pelos novos Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Esses dois tributos seguirão o princípio da não cumulatividade plena, permitindo a compensação de créditos em favor dos contribuintes e buscando corrigir distorções históricas do sistema atual. Especialistas estimam que a soma das alíquotas do IBS e CBS poderá chegar a cerca de 28%.
No caso das locações, a lei prevê redução de 70% da alíquota, mas, sem considerar o aproveitamento de créditos, a tendência é de aumento na carga tributária.
Importante observar que nem todos os locadores pessoas físicas estarão sujeitos ao novo regime. Apenas os chamados locadores qualificados – aqueles que têm mais de três imóveis locados e renda anual superior a R$ 240 mil, ou que ultrapassem esse limite em mais de 20% – deverão recolher o IBS e o CBS.
Diante desse cenário, muitos locadores já estão adaptando seus contratos de locação, prevendo cláusulas para repassar o aumento da carga tributária aos inquilinos. Essa prática tem se tornado especialmente comum em contratos celebrados por shoppings centers e empreendimentos comerciais.
Do ponto de vista dos locadores, há uma preocupação legítima em manter a rentabilidade dos contratos e evitar que a nova tributação reduza a receita líquida dos aluguéis. Por isso, é comum encontrarmos cláusulas prevendo que o valor do aluguel será acrescido do IBS e CBS, de modo que o locador receba o montante líquido.
Contudo, do ponto de vista jurídico, vejo com cautela essa estratégia. Cada contribuinte deve pagar o seu tributo, e transferir integralmente esse ônus ao locatário pode configurar uma prática ilegal.
Além disso, se os shoppings centers – que são, em regra, os locadores – não compensarem os créditos gerados pelo pagamento dos próprios IBS e CBS, o cenário se tornará ainda mais desequilibrado, penalizando os lojistas.
Sem prejuízo das futuras regulamentações ainda necessárias para operacionalizar o novo sistema, é certo que os lojistas poderão ver suas despesas aumentarem, já que, além do aluguel, passarão a arcar com os custos dos novos tributos.
Essa realidade exigirá cautela na redação contratual e uma análise criteriosa sobre o impacto econômico de cada cláusula.
Independentemente da problemática envolvendo os contratos de locação, é essencial que os empresários realizem os seus planejamentos tributários, avaliando as opções mais vantajosas diante do novo regime.
Os empreendedores enquadrados no Simples Nacional, por exemplo, poderão decidir se vale a pena optar pelo recolhimento separado do IBS e CBS ou manter-se nas regras atuais.
A reforma tributária representa uma mudança estrutural no sistema brasileiro e, inevitavelmente, trará ajustes complexos. No setor de locações comerciais, o desafio será evitar que a simplificação prometida se transforme em novos conflitos e custos excessivos.
O equilíbrio entre locadores e inquilinos dependerá, sobretudo, de uma aplicação justa da lei – e do respeito à lógica de que cada contribuinte deve arcar com o tributo que lhe cabe.
