Vender um imóvel como forma de investimento requer cuidados para tentar amenizar mordida do Leão sobre os ganhos. Aqueles que venderem o bem para utilizar o lucro como investimento ou que comprarem outro imóvel com valor inferior ao vendido terão de recolher Imposto de Renda sobre os ganhos por meio do programa da Receita Federal, o GCap. Depois de lançar os dados da venda neste programa e recolher o imposto, o contribuinte conseguirá relacionar essas informações na declaração anual do IR. O imposto sobre o lucro é sempre de 15%.
O imposto deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte à data do recebimento do lucro. Ou seja, se o contribuinte deixou para recolher o imposto - referente a um lucro apurado em 2012 - durante o prazo de declaração do IR (até 30 de abril de 2013) pagará multa. Se um imóvel foi vendido em fevereiro do ano passado, o Imposto de Renda devia ter sido recolhido pelo GCap até o último dia útil de março de 2012. Se o recebimento for parcelado, é preciso pagar imposto na mesma proporção em que o contribuinte for recebendo os valores.
Apenas está isento de pagar o IR, os contribuintes que venderem um imóvel para comprar outro mais caro ou de igual valor em até 180 dias a partir da venda – ou seja, quando não há lucro. Outra hipótese que desobriga o recolhimento do IR é para quem vender um imóvel por menos de R$ 35 mil. Há também a possibilidade de isenção para venda de imóvel até R$ 440 mil, mas neste caso é obrigatório que o bem vendido tenha sido o único imóvel do contribuinte no momento do venda.
Além disso, pela legislação tributária – que visa banir a especulação imobiliária -, há um prazo de “carência” de cinco anos para poder fazer a venda e compra de um novo imóvel sem cobrança do IR. “Se fizer essa operação em menos de cinco anos, o contribuinte vai pagar imposto”, afirma o consultor Antonio Teixeira Bacalhau da IOB Folhamatic.
Bacalhau lembra que os contribuintes costumam primeiro comprar um novo imóvel para depois vender o que já tinham, utilizando o dinheiro para quitar a dívida do novo empreendimento. “As pessoas costumam comprar um na planta e vender só depois o imóvel antigo”, diz Bacalhau. “Nestes casos, é preciso apurar ganho de capital sobre a venda do antigo”, afirma o consultor, lembrando que a legislação só prevê isenção do IR quando se vende primeiro um imóvel para depois comprar outro, por valor maior ou igual e em 180 dias.
Para efetivar a venda na declaração do IR, o contribuinte deve lançar as informações sobre a venda, como CPF ou CNPJ do comprador, valor recebido e forma de pagamento em “Discriminação” e zerar o valor do bem em “Situação em 31/12/12 (R$)”. Se, ao vender o imóvel, o contribuinte pagou comissão a corretores, é possível lançá-la como custo no momento de apurar o ganho de capital, o que vai diminuir a base de cálculo do IR.
“Para incorporar (a comissão ao) custo do valor do imóvel, é preciso ter documentos”, lembra o consultor do Conselho Regional de Contabilidade de São Paulo (CRC-SP), Sebastião Gonçalves dos Santos. “O ideal é fazer um cheque nominal ou uma transferência bancária identificando a pessoa e o recibo deve ter o nome de quem forneceu o comprovante e do corretor que recebeu a comissão.”
