Quando o assunto é venda de fazenda, reina o ditado de “que a terra vale o que ela entrega”. Em Mato Grosso do Sul, segundo Geraldo Paiva, presidente do Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul (Secovi-MS), no período da pós-pandemia, as terras – principalmente as agrícolas – valorizaram em torno de 20%. Dependendo da região do Estado, o custo do hectare chega a R$ 125 mil, conforme pesquisa nos anúncios de vendas.
“Houve uma valorização muito forte nesse período em função dos preços das commodities e das boas safras de grãos”, avalia Paiva, que está no mercado imobiliário local há quase três décadas.
Entretanto, ele afirma que, atualmente, o mercado está “morno” exatamente pelo fato de Mato Grosso do Sul ter vindo de duas safras agrícolas com produção aquém das expectativas.
No ano passado, a produção de soja, segundo estimativas da Associação dos Produtores de Soja de e Mato Grosso do Sul (Aprosoja-MS) foi de 12,9 milhões de toneladas, 20% a menos do que no ciclo anterior.
A produção de milho também registrou queda e fechou com 8 milhões de toneladas no mesmo período, impactada principalmente pela estiagem, com mais de 50 cidades produzindo abaixo da média.
No atual ciclo da soja, apesar da expectativa de aumento da área plantada, os primeiros prognósticos feitos pela Aprosoja-MS já apontam perdas de potencial produtivo em, pelo menos, 30% da área semeada, principalmente nos municípios das regiões sul e sul-fronteira do Estado.
Nessas localidades, alguns produtores iniciaram timidamente a colheita e já decretaram situação de emergência, por conta da falta de chuvas.
Segundo Paiva, dois fatores atualmente estimulam o preço das terras agrícolas no Estado: o preço das commodities e a diversificação das culturas. Esse último é o caso de regiões dedicadas à silvicultura, à cana-de-açúcar e, mais recentemente, à citricultura: “Nessas regiões, a valorização da terra é garantida”.
“Em MS, atualmente, a região de Nova Alvorada do Sul para baixo, o que inclui Maracaju, Dourados, Rio Brilhante, entre outros municípios, têm registrado melhores preços pela terra”, diz.
Por outro lado, explica o presidente do Secovi-MS, tratando-se de áreas para a pecuária, a região do Pantanal tem registrado as terras mais desvalorizadas.
“A terra vale o que ela entrega”, reafirma.
MARACAJU
Em rápida pesquisa pelo portal infoimoveis.com.br, uma referência no mercado imobiliário de MS, é possível encontrar muitas propriedades à venda em Maracaju por, em média, R$ 125 mil o hectare.
O município é considerado pelos corretores de imóveis como o detentor das terras mais valorizadas do Estado – justamente pelas características buscadas por aqueles que querem investir em agricultura: o tipo de solo argiloso e o regime de chuvas bem definido, fatores que garantem uma boa produtividade.
Fonte: Anúncio imobiliário pesquisadoE não importa o tamanho. Propriedade de 64 hectares – com água, rede elétrica, reserva legal, soja cultivada e a 2 quilômetros do asfalto – vem sendo anunciada por R$ 7,9 milhões – ou R$ 123,4 mil o hectare.
E para quem pretende investir um valor maior, tem fazenda de 815 hectares, entre Sidrolândia e Maracaju, de topografia totalmente plana, argila, casa-sede e de caseiro, muito produtiva, com o rio Brilhante passando na divisa, por R$ 100 milhões – ou R$ 122,6 mil o hectare.
Por R$ 90 milhões, é possível adquirir uma fazenda de 1.225 hectares (sai a R$ 73,4 mil o hectare) em área plana e com aptidão para a pecuária. Outras áreas agrícolas estão à venda no portal, porém, o preço por hectare fica sempre na média de R$ 125 mil.
Por R$ 260 milhões – ou R$ 108 mil o hectare – uma propriedade anunciada no mesmo site chama atenção. São 2.400 hectares entre Sidrolândia e Maracaju, considerada uma das melhores regiões para agricultura, com 100% de aproveitamento.
CELULOSE
Ribas do Rio Pardo, município ao leste de Campo Grande, era tido como pouco valorizado até cinco anos atrás pelo mercado imobiliário. Na região, foi inaugurada recentemente a fábrica de celulose da Suzano, considerada a maior do mundo, com mais de R$ 22 bilhões de investimentos.
Próximo à fábrica e a cerca de 7 quilômetros da entrada da cidade, uma propriedade de 80 hectares vem sendo ofertada por R$ 3,2 milhões, o que sai, em média, a R$ 40 mil o hectare. Não tem construção, apenas 20 hectares formados, e a pastagem é crua, mas pela oferta tem bastante potencial.
Na região, a Suzano concluiu no ano passado a compra de 700 hectares de terras, parte já com eucalipto, por R$ 2,1 bilhões, saindo a R$ 30 mil o hectare. É considerado o maior negócio rural fechado no ano passado.
A região atrai há certo tempo a atenção de interessados em cultivar eucalipto, que optam por arrendar
propriedades. Mesmo assim, tem gente interessada em vender. Uma oportunidade de investimento é uma fazenda ofertada por R$ 82 milhões.
A propriedade tem 2.347 hectares (R$ 35 mil o hectare) e está arrendada para indústria de celulose, para plantio e exploração comercial de eucalipto, por 14 anos – até 2036 – por R$ 1.650,00 o hectare produtivo/ano, o que equivale a R$ 3 milhões de renda anual.
Se o comprador busca uma propriedade em Ribas do Rio Pardo ao preço de R$ 30 mil o hectare, pode encontrar essa, de porteira fechada e por R$ 21,5 milhões: próxima à usina, casa-sede confortável, alojamento dedicado para funcionários, barracão multifuncional, energia trifásica, curral completo para 300 cabeças de gado e um pasto bem cuidado.
Possui acesso direto ao Rio Verde. São 63 quilômetros de estrada de chão, mas cascalhada. Índice pluviométrico de 1.200 a 1.500mm/ano e argila de 15 a 18% (arenosa).
Com o avanço da silvicultura no município, muitas propriedades, até então vivendo da pecuária, estão à venda. Por R$ 26 milhões (R$ 38 mil o hectare) é possível adquirir uma fazenda de 667 hectares no município.
Com acesso por duas estradas e 517 hectares de pastagens, o proprietário oferece como benfeitorias uma casa-sede e duas casas de funcionários – todas de alvenaria – além de barracão para máquinas, barracão para ferramentas, curral coberto com balança e divisórias para 500 cabeças de gado, energia bifásica, relevo levemente ondulado e com curvas de nível.
Em São Gabriel do Oeste, município localizado na região norte de MS e conhecido pela vocação agrícola e pela produtividade elevada, o que não falta é terra para pecuária à venda. Por valores que variam entre R$ 20 mil e R$ 30 mil o hectare, é possível adquirir propriedades bem estruturadas para a atividade pastoril.
São propriedades próximas do asfalto, com divisão de pastos bem formados, mangueiros e piletas. Algumas até com dupla aptidão para integração lavoura-pecuária e até mesmo para utilização em projetos de venda de crédito de carbono – o mais novo e rico mercado do agro.
Para Fábio Araújo, corretor de imóveis de Campo Grande, há 10 anos no mercado, a agroindustrialização do Estado vem incentivando a procura por imóveis rurais.
“Os investimentos estão migrando, as usinas de biocombustíveis, a celulose e, agora, a citricultura estão elevando os preços das propriedades”, analisa.
Segundo ele, em Ribas do Rio Pardo, região de pecuária, por exemplo, há sete anos, o hectare valia R$ 3 mil: “Hoje está entre R$ 25 mil e 40 mil”.
Os negócios estão mudando de mãos. Para o corretor, o mercado do arrendamento está bastante forte na região, pela viabilidade.
“Hoje, é melhor arrendar uma fazenda por R$ 1.600,00 o hectare por ano para o plantio de eucalipto do que para a pecuária por R$ 600,00”, compara.
SAIBA - VALOR DA TERRA NUA
Em Ribas do Rio Pardo, a valorização das terras no mercado pode ser medida pela fixação do Valor da Terra Nua (VTN) pelo município.
Em 2022, o índice fixou para lavoura classificada como “aptidão boa” o valor de R$ 12.528,71 por hectare e para pastagem plantada, R$ 5.516,83. No ano passado, os valores saltaram para R$ 26.823,60 o hectare para lavoura e R$ 8.905,43 para pastagem plantada.
