Ao completar um ano, a Lei do Inquilinato impactou diretamente, e negativamente, o bolso de quem mora de aluguel. Ao menos esta é a opinião do advogado, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, Mário Cerveira Filho.
Para ele, as regras atuais favorecem os proprietários de imóveis, acentuando o desequilíbrio na relação entre locador e locatário e, consequentemente, aumentando de forma exagerada o valor dos aluguéis, que, por sua vez, diz o advogado, devem aumentar ainda mais.
“A tendência é o valor do aluguel crescer ainda mais, porque, na medida em que os prazos dos contratos de locação forem se encerrando, o valor em eventual renovação acompanhará esses fatores externos e extrínsecos. Isso prejudicará todos os locatários e a população do País. Está sendo criada uma grande bolha no mercado imobiliário brasileiro”.
Mais prejuízos
Além do aumento no valor do aluguel, Cerveira Filho considera que a Lei trouxe outros prejuízos ao inquilino, como no caso do atraso no pagamento do aluguel.
“Atualmente, o locatário inadimplente passou a ter apenas uma chance a cada 24 meses para purgar a mora e assim evitar a rescisão do contrato. Pela lei anterior, o locatário tinha duas oportunidades de atrasar o pagamento em 12 meses. Foi reduzida, drasticamente, a possibilidade de manutenção da locação nos casos de pagamento judicial (purgação da mora) da dívida locatícia”, explica.
Outro efeito inesperado da Lei do Inquilinato é a não reinserção de um grande volume de imóveis para o mercado de locação. Segundo o presidente do Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), João Teodoro da Silva, por conta da maior segurança jurídica proporcionada pela lei aos proprietários de imóveis, esperava-se a entrada de 3 milhões de propriedades no mercado de locação.
“Tínhamos a expectativa de que haveria a entrada de 3 milhões de imóveis que estavam fechados no mercado. Infelizmente, isso não aconteceu. Verificamos que apenas 500 mil do total de imóveis fechados foram destinados à locação. Houve influência muito forte da venda de imóveis, por causa do excesso de recursos para o crédito. Em função disso, muita gente que tinha imóveis fechados e não alugava devido ao descrédito com a lei de locação preferiu vendê-los”, disse, conforme publicado pela Agência Brasil.
Secovi
Na opinião do Secovi, contudo, a Lei do Inquilinato premia os bons pagadores.
“A maioria dos locatários paga o aluguel em dia, mas tem sido obrigada ao longo do tempo a apresentar garantias locatícias (fiador, seguro-fiança, depósito de até três meses), instrumentos que em tese deveriam ser exigidos apenas de pessoas com histórico de crédito negativo”, analisa o diretor de Legislação do Inquilinato do Sindicato, Jaques Bushatsky.
Além disso, diz Bushatsky, a nova lei trouxe mais agilidade na tramitação de ações de despejo por falta de pagamento, as quais diminuíram 16,8% de janeiro a novembro de 2010, em comparação com igual período de 2009.
Lei
Sancionada em 9 de dezembro de 2009 e com vigência a partir de 25 de janeiro de 2010, a Lei 12.112 modificou os procedimentos na área de locação de imóveis urbanos, modernizando, depois de 18 anos, a lei vigente até então (8.245/91).
Entre as principais mudanças, constam a possibilidade de o fiador romper vínculo com o locatário antes do fim do contrato, por exemplo, quando há divórcio do locatário ou o contrato de locação for por tempo indeterminado. Abaixo, outras mudanças promovidas com a lei:
* Em contratos firmados com assinatura do fiador, este poderá pedir o encerramento de seu compromisso, mas ainda responderá pela fiança por um prazo de 120 dias.
* O locador poderá exigir a substituição do fiador que estiver em regime de recuperação judicial. O inquilino tem 30 dias para apresentar um substituto. Caso contrário, o contrato pode ser encerrado.
* O contrato poderá ser firmado sem fiador, desde que haja a concordância do locador.
* Durante a vigência do contrato, o dono do imóvel não poderá recusar a restituição do imóvel pelo inquilino. Mas quem aluga deverá pagar a multa estabelecida no contrato.
* Em caso de contratos sem fiador, a retomada do imóvel já poderá ser pedida a partir do atraso de um aluguel.
* Neste caso, a ação de despejo será suspensa se, no prazo máximo de 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida. Deixa de valer o requerimento em que o locatário manifesta intenção de pagar a dívida.
* Com a lei, a multa rescisória passa a ser proporcional. Se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, pagará apenas um valor proporcional ao tempo que faltava para cumprir o contrato.
