Você foi pego por uma oferta irresistível de férias - aquele “resort” com promessa de que o “imóvel se pagará sozinho”, uso fácil e valorização automática. Na apresentação de venda, a pressão foi intensa, e você assinou algo sem ler tudo. Só depois, ao pagar mensalidades altas ou ver que o retorno nunca viria, percebeu que entrou numa armadilha.
Agora quer sair, mas descobre que as penalidades são enormes — multa de até 50%, retenção da “comissão de corretor” e devolução irrisória. O que fazer?
Multipropriedade é uma modalidade em que várias pessoas possuem cotas (frações) de tempo/uso de um imóvel (resort, condomínio de férias etc.), regulada pela Lei nº 13.777/2018 (Lei da Multipropriedade).
Essa estrutura é legítima, mas o problema quase sempre está na comercialização abusiva:
- Vendedores habilidosos usam gatilhos de escassez, promoções limitadas, ofertas “imperdíveis”, para induzir decisão rápida e emocional.
- Muitas vezes, o contrato não é entregue antes da assinatura — o consumidor não tem tempo de ler com calma.
- Prometem que o empreendimento “se paga sozinho” por meio de locação (pool, arrendamento, sistema de gestão), sem deixar claro os riscos e custos envolvidos.
- Inserem cláusulas que dificultam efetivo uso da cota (necessidade de reserva com muita antecedência, calendário rígido, restrições de datas, sistema de “rankings” para acessar semanas melhores etc.).
Quando o consumidor percebe que o negócio não compensa, quer sair — mas descobre cláusulas desenhadas para pescar lucro da retenção ou multa.
Esses contratos são quase sempre de adesão — ou seja, você não negocia cláusulas. O fornecedor impõe o modelo. Isso abre margem para cláusulas que favorecem quem vende, prejudicando sempre o consumidor que simplesmente assina o contrato, na maioria das vezes sem tempo de ler o documento. Algumas práticas abusivas típicas:
- Multa rescisória exorbitante: 50% do que foi pago. Essa cifra mira intimidar o consumidor a desistir do distrato.
- Tratamento da “entrada” como sinal ou comissão do corretor, sem separação clara: em vez de ser apenas adiantamento de pagamento, o contrato pode rotular isso como comissão ou “sinal”, de forma que o consumidor não consegue sua recuperação plena.
- Cobrança de comissão de corretagem embutida ou destacada: mesmo que você não tenha escolhido ou negociado o corretor, pode existir cláusula que retenha essa comissão.
- Multas e encargos cumulativos: cláusulas que combinam multa, taxa de fruição, encargos condominiais e outras penalidades, tudo acumulado, sem justificativa clara.
- Ausência de transparência ou clareza na cláusula de distrato: não detalham como calcular o valor devolvido, quais deduções serão feitas, prazos etc.
- Vínculo longo demais: prazos extensos de pagamento ou de obrigação de permanência, tornando difícil “virar a página” mesmo se a situação financeira mudar.
- Cláusulas que restringem ou dificultam uso da cota: impedem o consumidor de usufruir plenamente, gerando frustração e justificando depois retenções sob alegação de baixo uso.
Essas cláusulas muitas vezes ferem o dever de informação, a boa-fé objetiva e o princípio da transparência, previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Se um acordo não for possível, o único caminho pode ser a Justiça. Os pedidos mais comuns são:
- rescisão/declaração de nulidade do contrato (ou do distrato unilateral da empresa);
- restituição integral ou parcial dos valores pagos, corrigidos monetariamente;
- redução da multa rescisória (ou sua declaração de abusiva / nula);
- indenização por danos morais, se houver sofrimento ou frustração demonstrada;
- tutela de urgência ou liminar para suspender cobranças, parcelas, ou bloquear negativação enquanto o processo segue;
- imposição de correção monetária e juros legais sobre os valores devidos.
Os Tribunais têm reduzido as multas para 25% ou até 10% (dependendo do caso), afastando a retenção da “comissão do corretor” se ela estiver embutida sem destaque, devolução dos valores pagos (menos a retenção justa), correção monetária e juros. Em alguns casos, comprovado o abuso, o juiz ainda pode rescindir o contrato com devolução integral dos valores pagos e ainda condenar a empresa a pagar uma indenização por danos morais.
Ou seja: de “receber quase nada” você pode acabar recebendo boa parte do que pagou de volta, dependendo da força da prova e da gravidade das cláusulas abusivas.
Entrar em um contrato de multipropriedade sem conhecer todos os riscos é mais comum do que parece. Muitas empresas se aproveitam da empolgação e da falta de informação para vender promessas que não estão no papel. Mas a boa notícia é que você tem direito de reagir, cancelar e até recuperar o que pagou, mesmo que o contrato diga o contrário.
O Judiciário brasileiro está cada vez mais atento aos abusos nesse tipo de negócio, e muitas decisões têm garantido a devolução dos valores pagos, redução de multas e até indenização.
Assinar um contrato não significa assinar sua derrota. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para recuperar o que é seu por justiça — não por favor.
