Você deu o seu imóvel como garantia em um empréstimo e, agora, as parcelas apertaram? O empréstimo com garantia de imóvel, também chamado de home equity, atrai muitas famílias e empresários que buscam quitar dívidas caras, investir ou capitalizar o próprio negócio. Em troca dessa garantia, o banco costuma cobrar juros menores e alongar o prazo para pagamento.
No entanto, a contrapartida é pesada: o bem fica vinculado à dívida do início ao fim. Na prática, essa operação se estrutura por meio da alienação fiduciária. O devedor transfere ao banco a chamada "propriedade resolúvel" do imóvel. Isso significa que, embora continue morando ou usando o bem, você só volta a ser dono pleno quando quita todo o contrato.
O ponto mais sensível dessa modalidade é o risco de perder o imóvel sem que haja um processo judicial. Diferentemente de outras dívidas, a instituição não precisa entrar com ação nem esperar a decisão de um juiz para retomar o bem. Tudo começa quando o banco leva o contrato ao Cartório de Registro de Imóveis, onde a garantia nasce oficialmente. Se houver atraso, o Cartório intima o devedor inadimplente para pagar o que está em atraso em apenas 15 dias, ato conhecido como "purgar a mora". Se não houver pagamento nesse prazo, o banco consolida a propriedade em seu nome por uma simples averbação na matrícula.
A situação se agrava logo após essa consolidação: em até 30 dias, a instituição pode levar o imóvel a leilão público. Se o primeiro leilão não alcançar o valor de avaliação, o banco realiza um segundo, por valor menor. Após realizada a consolidação, o devedor não pode mais quitar a dívida; restando-lhe, no máximo, o direito de preferência para readquirir o bem até o segundo leilão.
Mas o que fazer diante desse cenário? A revisão de contrato de empréstimo com garantia de imóvel é o principal caminho, cabendo sempre que o documento contém cobranças ilegais ou abusivas, ou seja, não é em todo caso que caberá uma revisão judicial do contrato. O Código de Defesa do Consumidor se aplica às instituições financeiras, e isso permite ir à Justiça para rediscutir os valores e questionar diversas irregularidades, tais como:
- Juros abusivos: Taxas aplicadas bem acima da média de mercado divulgada pelo Banco Central.
- Capitalização de juros e Tabela Price: A cobrança de "juros sobre juros" (anatocismo) e o uso da Tabela Price sem previsão clara costumam inflar a dívida de forma silenciosa.
- Tarifas e encargos indevidos: Cobranças sem respaldo, como tarifa de cadastro, de avaliação do bem, de registro e seguros embutidos, configurando venda casada.
- Custo Efetivo Total (CET) divergente: Quando o CET informado não reflete o que o cliente realmente paga, o contrato perde transparência e pode ser questionado.
- Falhas no procedimento de retomada: Erros do banco na intimação para purgar a mora, falta de aviso sobre as datas do leilão ou tentativa de vender o bem por valor vil.
A ação revisional costuma vir acompanhada de um pedido de tutela de urgência, cujo objetivo é claro: travar a consolidação da propriedade ou suspender o leilão até que o juiz analise as irregularidades apontadas.
Durante esse processo, o devedor pode depositar em juízo o valor que reconhece como devido (consignação em pagamento), o que demonstra boa-fé e fortalece o pedido.
Também é fundamental pedir uma perícia contábil antes de entrar com a ação, que apura o valor efetivamente devido e expõe matematicamente as cobranças indevidas. Este documento técnico costuma ser a prova mais importante do caso, e a prova que pode fazer a diferença entre o juiz conceder ou não a liminar (tutela de urgência) requerida. Vale lembrar que, antes da consolidação, alternativas como a renegociação, a portabilidade ou a venda do imóvel (com a anuência do credor) ainda estão sobre a mesa.
Em resumo, o tempo joga contra o devedor, por isso jamais ignore a intimação do cartório e aja dentro dos 15 dias. A revisão de contrato exige rapidez e conhecimento técnico, já que cada dia conta quando o imóvel está sob risco. A informação certa e uma estratégia ágil são as melhores ferramentas para proteger o seu patrimônio.
Leandro Amaral Provenzano – OAB/MS 13.035. Sócio do escritório Provenzano Advogados.
