A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato em que uma pessoa física ou jurídica, denominada promitente vendedora, se compromete a vender a outra, denominada promitente compradora, bem imóvel por preço, condições e modos previamente pactuados. Para isso, deve-se observar os requisitos do artigo 104 do Código Civil, que dispõe que as partes devem ser capazes e o objeto lícito, possível, determinado ou determinável.
Trata-se este instrumento de um contrato preliminar que objetiva a realização de um negócio jurídico futuro, normalmente, um contrato de compra e venda, que faz com que o promitente comprador tenha direitos reais sobre a coisa prometida, caso seja registrado em matrícula.
A obrigação do contrato de compromisso de compra e venda tem caráter pessoal, ou seja, nada impede que o promitente vendedor outorgue uma escritura pública de compra e venda para um terceiro, sendo adequadamente registrado em cartório e averbado na matrícula. Em outras palavras, mesmo que haja um compromisso pactuado, o vendedor pode agir de má-fé e vender o imóvel para um terceiro.
Caso esta infelicidade aconteça, o promitente comprador não poderá reivindicar o imóvel de terceiro, caberia somente o pleito por perdas e danos ou cláusula penal, juros, correção monetária e honorários advocatícios em face do promitente vendedor.
Uma garantia para a não ocorrência de tal infortúnio e, ainda, o mais aconselhado ao promitente comprador, é a realização do registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, assim, passará a existir um direito real de aquisição do bem, ou seja, surge a obrigação do promitente vendedor de escriturar o imóvel após a resolução do contrato somente ao promitente comprador.
Existe ainda uma ação judicial denominada “Adjudicação Compulsória”, destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade quando esta não houver sido escriturada. Ela será cabível quando o promitente vendedor ou comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva. Há entendimentos de que a propositura da presente ação não está condicionada ao registro da promessa de compra e venda em cartório.
Importante ressaltar que, nessa modalidade de contrato, é inadmissível o arrependimento, isto por força do Decreto-Lei n° 58/37, que deu origem à súmula 166 do STF. Tais normativos vieram para impedir a conduta desonesta e fazer valer o direito do promissário comprador, desde que tenha cumprido suas obrigações oriundas do contrato pactuado.
Portanto, ao pactuar um contrato de compromisso de compra e venda, as partes devem estar alicerçadas pela boa-fé que fundamenta as relações contratuais bem como o promitente comprador deve possuir conhecimento acerca da matéria, para não ser ludibriado.
