É prática corriqueira a operação na qual pessoas físicas transferem bens imóveis para uma holding, para organizar e proteger patrimônio como o planejamento sucessório familiar, ou ainda, de transferência de imóveis de sua titularidade para o capital social da empresa.
Ocorre que, em muitos casos, as prefeituras vinham exigindo o recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nessas operações, sob o argumento de que a empresa que recebe o bem exerce atividade preponderantemente imobiliária, a saber, compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
A questão é que o art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
Criou-se, assim, uma celeuma sobre o alcance da ressalva: os municípios sustentavam que ela valeria para todas as hipóteses, inclusive a integralização de capital, ao passo que os contribuintes defendiam que estaria restrita às operações de reorganização societária.
Pois bem, no dia 19, o Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP – Plenário Virtual – j. 19.10.2026), em processo envolvendo uma empresa de administração de bens próprios e o município de Piracicaba (SP), e, por oito votos a dois, prevaleceu o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
Na ocasião, foi fixada a seguinte tese: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”.
Em resumo, prevaleceu a interpretação de que a expressão “nesses casos” se refere apenas às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção, de modo que a atividade imobiliária da empresa, por si só, não autoriza a cobrança do imposto na integralização de capital.
Importante destacar que, para o relator, a imunidade tem por finalidade facilitar a capitalização das empresas, estimulando a livre iniciativa, sendo que os arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional (CTN) não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionavam o benefício à ausência de atividade preponderantemente imobiliária.
Cumpre salientar, contudo, que a imunidade não é ilimitada. Conforme já decidido pelo STF no Tema 796 da repercussão geral, ela alcança apenas o valor efetivamente destinado à integralização do capital social, ou seja, se o imóvel for incorporado por valor superior ao capital subscrito, a diferença poderá ser tributada.
Além disso, os fiscos municipais continuam autorizados a demonstrar eventual simulação ou fraude à lei, por exemplo, em operações montadas apenas para encobrir uma verdadeira compra e venda.
Sob esse ângulo, a pessoa que pagou ITBI ao integralizar imóveis no capital social de sua empresa, em razão de a prefeitura ter considerado a atividade imobiliária da sociedade, deve analisar a possibilidade de recuperar os valores recolhidos indevidamente, seja por meio de pedido administrativo de restituição, seja por ação judicial de repetição de indébito, observado, em regra, o prazo de cinco anos contados do pagamento (art. 168, I, do CTN).
Da mesma forma, quem está com a operação em andamento ou com cobrança em discussão poderá invocar a tese, que deverá ser observada pelos demais tribunais do País.
Vale lembrar que o acórdão ainda será publicado e não se descarta a oposição de embargos de declaração pelos municípios, inclusive com pedido de modulação dos efeitos da decisão.
Nessas situações, não é raro o STF resguardar apenas quem já havia ingressado com ação judicial ou pedido administrativo até determinada data, o que recomenda que os interessados não deixem para a última hora a adoção das medidas cabíveis.
Pelo exposto, é fundamental que todas as pessoas revisitem as integralizações de imóveis realizadas nos últimos cinco anos, verificando se houve recolhimento de ITBI, qual foi a base de cálculo utilizada e o valor atribuído ao capital social, uma vez que a decisão do STF abre caminho concreto para a recuperação desses valores e traz maior segurança às futuras operações de planejamento patrimonial.
