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OPINIÃO

Rodrigo Karpat: "Saídas para os vícios de construção em condomínios"

Advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios

Redação

18/01/2016 - 00h00
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O mercado da construção civil sofreu uma grande aceleração desde 2004, com picos de novos empreendimentos, mas com falta expressiva de mão de obra especializada. O crescimento foi marcado por vultuosos investimentos estrangeiros e, como consequência disso, restaram inúmeros problemas de vícios de construção para os gestores resolverem.

Para se ter uma ideia dos números do setor, de 2004 a 2010, a construção nacional cresceu 42,41%, o que representa uma taxa média anual de 5,18%, de acordo com os dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Já o PIB da Construção Civil em 2010 foi de cerca de R$165 bilhões, o que correspondeu a 5,3% do PIB total do Brasil.

E, sem dúvida, um dos principais efeitos coletareis deste crescimento foram os vícios de construção apresentados em inúmeros empreendimentos. Quando concluída a obra, embora não previsto em lei, a construtora vincula a entrega das áreas comuns a uma vistoria, momento em que o síndico e/ou representante do condomínio, utilizando-se do Termo de Vistoria das Áreas comuns, deverá verificar se as especificações constantes no Memorial Descritivo foram atendidas.

O ideal é que o síndico esteja acompanhado de um engenheiro contratado pelo prédio, pois existem vícios aparentes de construção que podem prescrever no ato da vistoria. Uma vez que os vícios aparentes perdem a garantia no momento em que o sindico assinar a vistoria dizendo que determinando espaço não tem vícios.  

O Código de Defesa do Consumidor, no artigo 26º, II, menciona que prescrevem em 90 dias o direito de reclamar dos vícios aparentes, como, por exemplo, paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica, etc. Porém, a assinatura que o local está sem problemas funciona como quitação e, assim, abre-se mão do prazo.

Isso quando se trata apenas de vícios aparentes, já os vícios em função da solidez e segurança da obra têm garantia de 5 anos, desde que comunicados com 180 dias do aparecimento do vício (artigo 618 do Código Civil). 

E caso se verifiquem vícios durante a vistoria, as áreas comuns poderão ser recebidas, mas, ressalvando-se por escrito no termo que os vícios serão objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora. Dependendo do caso, o melhor caminho poderá ser não receber formalmente a área comum e procurar um advogado.

Vale lembrar que constitui condição da garantia do imóvel a correta manutenção preventiva da unidade e áreas comuns do condomínio.

O manual das áreas comuns e programa de manutenção preventiva têm como objetivo especificar a correta utilização e a manutenção das áreas comuns, de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados, evitar danos decorrentes do mau uso, esclarecer quanto aos riscos de perda de garantia pela falta de conservação e manutenção preventiva adequadas.

É direito do consumidor receber as informações adequadas sobre o bem e dever da construtora com base no Código de Defesa do Consumidor.

Porém, o prazo de garantia não pode ser confundido com a responsabilidade do construtor sobre a obra. O STJ entende que esta responsabilidade prescreve em 20 anos. Isso referente ao aparecimento de vícios e defeitos decorrentes da culpa do construtor, a qual precisará ser provada em juízo.

Após a vistoria precedida de um engenheiro do condomínio e representantes da construtora e do sindico, existindo vícios, o ideal é a realização de um laudo pericial particular com o fim de constatar quais são os reais problemas da edificação, para que o condomínio possa iniciar uma negociação de reparos junto a construtora.

O laudo do condomínio irá nortear os trabalhos e deverá ser enviado a construtora, devidamente protocolado, com o objetivo também de interromper o prazo de prescrição. Em continuidade a notificação, devem ser iniciadas as tratativas extrajudiciais. O ideal é que a construtora apresente um cronograma com o que será realizado e, nos casos necessários, demonstre a técnica que será utilizada. O acompanhamento do engenheiro do prédio nas obras de reparo é primordial para um resultado satisfatório.

E por fim, caso as obras não estejam correndo bem e a fase extrajudicial não logre mais êxito, o caminho será o ingresso de uma medida judicial com o fim de que o prédio seja periciado por um “expert”, que constate os vícios e ao final o prédio possa ser indenizado financeiramente ou o ainda, que a construtora seja obrigada judicialmente a realizar os reparos, conforme deveria ter feito desde o início.

ARTIGOS

O que tem para dizer o MPF?

19/11/2024 07h45

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O que há de ser entendido no silêncio que o Ministério Público Federal (MPF) adotou – quando se calou e se mantém calado – diante da solução que os governos federal e estadual encontraram para pôr fim ao caso da Terra Indígena (TI) Ñande Ru Marangatu, em Mato Grosso do Sul?

Como é sabido, a questão abarcava conflitos violentos que vinham acontecendo há décadas entre indígenas e não indígenas. Esses conflitos foram desencadeados a partir da instrução do processo administrativo em que a Fundação Nacional dos Povos Indígenas (Funai) demarcou – pela ocupação indígena em passado remoto que ela mesmo declarou – um território inteiro de terras particulares em Antônio João, até então, integralmente ocupado, possuído e explorado há quase um século por seus respectivos proprietários. 

O que amparava esses conflitos era a teoria do indigenato, de 1912, do ministro João Mendes, que pela ocupação indígena em passado remoto identificou a TI Ñande Ru Marangatu. Essa forma de identificação de terra indígena tem sido a causa das incontáveis invasões indígenas às terras particulares que ocorreram e que ocorrem todos os dias em MS e em muitas regiões do território nacional.

Lado outro, a Comissão Especial de Autocomposição do Supremo Tribunal Federal (STF) homologou o acordo, o que leva concluir que a mais alta Corte de Justiça concorda com esse modus operandi de se identificar terras indígenas e o adota, como se tanto fosse possível, na solução das causas que julga envolvendo matéria indígena. O exemplo mais recente envolve o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.017.365/SC.

Aliás, a Corte faz confusão quando identifica terras indígenas. Ora adota a teoria do indigenato, ora adota a sua própria interpretação, proclamada na assertiva de que a “configuração de terras ‘tradicionalmente ocupadas’ pelos índios já foi pacificada com a edição da Súmula nº 650, que dispõe: ‘Os incisos I e XI do art. 20 da Constituição Federal não alcançam terras de aldeamentos extintos, ainda que ocupadas por indígenas em passado remoto’”.

Notadamente, o STF relativizou ainda mais o direito de propriedade constitucional diante da matéria indígena, proclamando que, uma vez constatada a ocupação indígena em passado remoto, não há que se invocar o direito de propriedade, o título translativo nem a cadeia sucessória do domínio como defesa. Em resumo, o posicionamento extremo do Supremo é de que a ocupação indígena – seja ela presente, seja ela em passado remoto (indigenato) – define a terra indígena da União. 

A seu turno, por que o MPF – ferrenho defensor dessa ordem jurídica – deixou que os governos federal e estadual pagassem aos particulares pelas terras indígenas que ocupavam e exploravam no distrito de Campestre, em Antônio João? Com a palavra, o MPF em Mato Grosso do Sul!

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ARTIGOS

A resiliência e a fé

19/11/2024 07h30

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Os desafios diários enfrentados por quem atua na proteção da natureza têm se tornado uma enorme prova de resistência e fé. As condições climáticas extremas, impulsionadas pelas altas temperaturas, ameaçam nossas reservas com o fogo e penalizam a fauna e a flora – já impactadas pela reincidência de incêndios violentos desde 2020.

Percebo que a fauna enfrenta o pior processo de extinção desde o período em que conseguimos a vitória no controle da caça, do tráfico de animais silvestres e da pesca predatória na década de 1980. O cenário atual é de destruição de habitat natural, em que espécies estão sendo dizimadas de forma assustadora, especialmente répteis e insetos. As chamas estão tão intensas que, somadas aos ventos fortes, invadem todos os lugares: locas, copas das árvores, etc, persistindo por meses de forma impiedosa.

Não há dúvidas de que estamos perdendo essa batalha. Somente neste ano já ultrapassamos os 3 milhões de hectares queimados. Esse trágico número foi alcançado mesmo com o empenho de recursos financeiros nas ações de combate, que certamente superam R$ 1 bilhão – entre os investimentos dos governos federal e estadual.

Nunca tivemos – em um histórico de 40 anos – uma infraestrutura de combate tão ampla, incluindo recursos humanos, equipamentos de logística, helicópteros, caminhões e embarcações. É importante destacar o trabalho pioneiro da Famasul, que contabiliza os prejuízos na produção das fazendas no Pantanal, já ultrapassando R$ 50 milhões.

Como podemos ser mais eficientes se nossa capacidade financeira já extrapola seus limites dos desafios e a força humana se mostra insuficiente, em algumas situações até incapaz? Estamos enfrentando algo sem precedentes e que excede nossa capacidade de resposta.

Não devemos nos omitir na identificação dos responsáveis. Eles existem, embora sejam poucos. Ainda assim, acredito que não haverá melhoras significativas na questão comportamental apenas com multas milionárias e possíveis prisões. 

A experiência de outros países, como Portugal e Austrália, nos indica que o ímpeto punitivo não traz uma solução completa. Esses países já lidam com incêndios gigantescos e perdas de vidas humanas em virtude deles há mais de 20 anos.

O mais impressionante – e certamente mais doloroso que as próprias chamas – são as acusações equivocadas e a ignorância de alguns que associam o crescimento dos incêndios às reservas de proteção. Ao contrário, as poucas áreas protegidas no Pantanal (menos de 5%) têm estruturas para evitar incêndios e ações preventivas em seus planos de trabalho, como a presença de brigadas.

Podemos reduzir a escalada dos incêndios ano após ano se implementarmos outras estratégias que não se restrinjam ao combate ao fogo, mas que incluam 
a prevenção. Devemos reconhecer que nossos planos atuais não estão trazendo os resultados esperados e que não será somente o aumento dos investimentos financeiros que nos trará a solução.

O ponto crítico é como um dos biomas mais preservados (cerca de 85%) passou a ser um grande emissor de gás carbônico no País. Os fenômenos naturais são impactados negativamente pelas condições climáticas extremas. Essa situação ameaça nosso bioma e exige novas estratégias que unam ciência e competência para enfrentar esses fenômenos sem precedentes.

Restaurar ao proprietário formas de manejo do fogo pode ser uma alternativa. Eles podem ajudar. Ao mesmo tempo, com mais tecnologia e grupos de ação de combate ao fogo, equipados com boa logística e equipamentos adequados, podemos reduzir o tempo de resposta. Não podemos desistir e precisamos ter fé e resistência para rever nossa relação com o planeta.

Poderíamos, em um gesto responsável, olhar e fazer algo pela nascente do Rio Paraguai. Não sou pessimista, mas talvez apenas a desesperança e o senso de urgência possam nos salvar.

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