Você já assinou contrato com uma construtora ou loteadora, recebeu ou vai receber o imóvel, e aceitou parcelar o saldo diretamente com ela, com correção atrelada ao IGPM mais juros de 1% ao mês?

Essa “facilidade” de não precisar financiar o imóvel pode parecer vantajoso num primeiro momento, mas muitos consumidores estão sendo surpreendidos por juros e encargos exorbitantes que distorcem totalmente o custo real do imóvel, mais do que dobrando seu valor final, acarretando num número considerável de rescisões contratuais, devido à incapacidade de pagamento dos compradores.

Se você está nessa situação ou vai assinar contrato nessa modalidade, este artigo pode valer como uma dica muito útil para proteger seu bolso.

O que está sendo feito pelas construtoras / loteadoras: parcelamento do saldo devedor com correção monetária e juros

É comum ver contratos ou aditivos de parcelamento em que:

• após a conclusão da obra ou entrega do imóvel, o saldo devedor é parcelado diretamente entre consumidor e construtora/loteadora (em vez de financiamento bancário);

• esse parcelamento é ajustado por índice de correção monetária, geralmente IGPM, ou outro índice econômico, além disso, impõe-se juros de 1% ao mês (ou outro percentual fixo) sobre esse saldo parcelado, somando-se aos reajustes monetários.

Esses contratos acabam por remunerar duplamente as construtoras e incorporadoras, que além de lucrar com o empreendimento em si, também lucra com os juros impostos aos compradores, o que tem sido declarado como ilegal por muitos Tribunais.

O problema é que construtoras e loteadoras não são instituições financeiras, logo, não podem se remunerar por meio de juros, uma vez que seu lucro deve vir exclusivamente da venda do imóvel.

Em contratos de natureza imobiliária, temos basicamente 2 tipos de juros que são aplicados:

• Juros remuneratórios: são aqueles cobrados pelo “empréstimo” — ou seja, a remuneração pelo crédito concedido. Essa é a lógica que bancos usam para se remunerar.

• Juros de mora: são os juros devidos quando há atraso no cumprimento de obrigação (mora).

Uma construtora / incorporadora pode cobrar juros de mora, caso o comprador atrase alguma parcela do contrato, porém, ela não pode cobrar juros remuneratórios sobre o saldo devedor, uma vez que tal cobrança é inerente aos bancos e instituições financeiras. Nesses casos, o comprador pode discutir a legalidade dessa cobrança no judiciário.

Apesar de não haver unanimidade, há precedentes que apontam para limitação ou afastamento desses juros. Esses precedentes indicam que o Judiciário tem aberto caminho para revisar cláusulas que impõem encargos financeiros altos em contratos entre construtoras/loteadoras e consumidores.

Normalmente o consumidor só se dá conta da abusividade dos juros praticados quando os reajustes vão encarecendo o valor das parcelas, mais do que dobrando seu valor, o que em alguns casos, pode tornar as parcelas impagáveis.

Isso acaba fazendo com que inúmeros compradores queiram rescindir seus contratos, antes de se tornarem inadimplentes, no entanto, normalmente esses mesmos contratos preveem multas rescisórias bastantes prejudiciais ao comprador. Nesta hora, quando há um impasse é que normalmente esses casos são judicializados.

Dica de ouro!

Aqui vai minha dica de ouro, que costumo cobrar para revelar:

Assim que a obra for entregue, evite parcelar o saldo devedor diretamente com a construtora/loteadora, prefira quitar esse saldo integralmente ou recorrer a financiamento bancário, caso não tenha condições financeiras de realizar o pagamento integral do saldo devedor.

Os juros que a construtora imporá (1% ao mês ou mais), somados à correção monetária tendem a ser mais onerosos se comparados com as taxas e juros de um financiamento imobiliário oferecidas pelos bancos.

Em síntese: não confie no “parcelamento interno” com juros altíssimos — ele tende a sair caro demais no médio e longo prazo, por isso prefira financiar o saldo devedor com menos juros.

Construtora e incorporadora não são bancos ou instituições financeiras; contrato não pode ser armadilha. Por isso um comprador bem informado não cai em ciladas e sabe quando vale a pena entrar num financiamento para pagar juros menores.

O Microempreendedor Individual (MEI) tornou-se uma das principais portas de entrada para a formalização no Brasil. Além de permitir a emissão de notas fiscais e o acesso a linhas de crédito, o MEI também assegura direitos previdenciários importantes. Porém, para manter esses direitos, é fundamental estar em dia com todas as obrigações, especialmente com as guias de 2025 — que terão impacto direto na Declaração do Imposto de Renda de 2026 e na sua vida previdenciária.

A seguir, confira o que muda, por que regularizar sua situação ainda este ano e quais são os benefícios previdenciários do MEI.

Por que o MEI precisa quitar todas as faturas (DAS) de 2025 antes da declaração do IR 2026

O MEI tem poucas obrigações, mas elas precisam ser cumpridas rigorosamente. Entre elas, estão:

• Pagamento mensal do DAS (Documento de Arrecadação do Simples Nacional).

• Entrega da Declaração Anual do MEI (DASN-SIMEI).

Para quem está obrigado a declarar Imposto de Renda em 2026 seja por faturamento, bens ou outros critérios é crucial não deixar pendências no ano-base 2025.

Mas por quê?

1. Pendências no DAS geram divergências: dívidas em aberto podem causar inconsistências entre os dados informados na declaração e as bases da Receita Federal.

2. Irregularidades podem bloquear benefícios, como empréstimos, participação em licitações e até o enquadramento como MEI.

3. Guia atrasada não conta para benefícios do INSS até ser quitada — e isso pode prejudicar sua contagem de tempo de contribuição.

Manter tudo pago até dezembro de 2025 significa entrar em 2026 com segurança fiscal e previdenciária.

Projeção do valor do MEI para 2026

O valor do MEI varia conforme o salário mínimo, porque o INSS dentro do DAS é calculado em 5% do mínimo.

Projeção do salário mínimo 2026:

Estimativas apontam reajuste para a faixa de R$ 1.520 a R$ 1.550 (a depender da inflação consolidada e crescimento real).

Com isso, o valor mensal do DAS MEI deve ficar aproximadamente entre:

• INSS (5%): R$ 76,00 a R$ 77,50

• ISS fixo: R$ 5,00

• ICMS fixo: R$ 1,00

Ou seja, o total mensal projetado fica entre:

• MEI Comércio/Indústria: cerca de R$ 77,00 a R$ 78,50

• MEI Serviços: cerca de R$ 81,00 a R$ 82,50

• MEI Comércio + Serviços: entre R$ 82,00 a R$ 83,50

Os valores finais dependem da divulgação oficial do salário mínimo pelo Governo Federal.

Benefícios do INSS garantidos ao MEI

O pagamento do DAS inclui contribuição previdenciária. Com isso, o MEI, quando está em dia, tem direito aos seguintes benefícios:

Benefícios para o próprio segurado

• Aposentadoria por idade (65 anos para homens; 62 anos para mulheres, com tempo mínimo de contribuição).

• Auxílio-doença (hoje chamado Auxílio por Incapacidade Temporária).

• Aposentadoria por invalidez (Benefício por Incapacidade Permanente).

• Salário-maternidade.

Benefícios para a família

• Pensão por morte.

• Auxílio-reclusão.

Importante

Para ter direito aos benefícios, é necessário cumprir carências mínimas.

Além disso, benefícios como aposentadoria por tempo de contribuição não são liberados automaticamente ao MEI, já que a alíquota de 5% não permite este tipo de contagem. Porém, é possível complementar a contribuição para ter esse direito.

4. Regularidade é sinônimo de proteção: impacto do MEI na aposentadoria

Para o MEI, cada guia DAS paga representa contribuição ao INSS, que conta:

• Para carência;

• Para tempo de contribuição;

• Para cálculo da aposentadoria por idade.

Mas atenção: a contribuição do MEI é baseada no salário mínimo, e isso influencia diretamente o valor futuro da aposentadoria.

Como isso impacta o valor da aposentadoria?

• Se contribuir apenas como MEI, o valor da aposentadoria será um salário mínimo.

• Se quiser aumentar o valor do benefício, pode complementar a contribuição mensal para 20% do salário desejado.

• Quem deseja se aposentar por tempo de contribuição também precisa complementar.

Por isso, regularizar todos os DAS até dezembro de 2025 é fundamental para não perder meses de contribuição.

O MEI precisa de organização hoje para ter segurança em 2026 e no futuro

Quitar todas as pendências de 2025, acompanhar as mudanças de valor do DAS para 2026 e manter as obrigações em dia garantem:

• Evitar problemas na declaração do IR.

• Manter o CNPJ ativo e regular.

• Preservar todos os direitos previdenciários.

• Proteger a futura aposentadoria.

O MEI é simples, mas não pode ser negligenciado. Cada guia paga é uma parte da sua segurança financeira, fiscal e previdenciária. Pensar nisso agora é garantir mais tranquilidade em 2026 e no restante da vida laboral.