Comprar um terreno e não fazer a transferência pode resultar em uma tremenda dor de cabeça. Os problemas causados pela falta dessa providência podem ir desde um processo de inventário, nos casos em que o antigo dono falece e deixa os bens aos filhos, até os casos onde a casa pode ser levada a leilão por conta de dívidas do antigo proprietário. Quem dá as orientações é o defensor público da área cível, Fábio Rombi.
De acordo com ele, o comprador deve se atentar a três coisas antes de fazer o negócio. A primeira é procurar saber se realmente quem está vendendo o terreno é o proprietário. “As vezes a pessoa pode cair em um golpe e descobrir que quem vendeu o terreno não era o responsável por ele”, alerta o defensor.
Para certificar quem é o verdadeiro dono, o interessado na compra deve comparecer a um dos três cartórios da Circunscrição de Registro de Imóveis existentes na Capital. Nestes locais é possível ter acesso ao histórico do terreno que mostra quem é o proprietário mais recente do local.
O segundo passo de acordo com o defensor é fazer a escritura pública de compra e venda, onde estará registrada a data da compra e o nome do vendedor e comprador. O terceiro e último passo é a averbação (registro da compra) que deve ser feita no cartório de imóveis responsável pela área em que se localiza o terreno.
Problemas
Existem casos em que a pessoa compra um terreno e anos depois aparece o verdadeiro proprietário. Nesses casos, o dono pode entrar com uma ação de Reintegração de Posse e provar que o terreno é de sua propriedade. “Nesses casos o verdadeiro dono é quem fica com o terreno e quem sofreu o golpe sai no prejuízo e ainda fica sem casa”, alerta o defensor.
De acordo com Fábio Rombi outro problema muito comum é comprar o terreno e não fazer a transferência por motivos financeiros. “O indivíduo realiza a compra e faz um acordo para transferir o imóvel posteriormente”. De acordo com o defensor se caso o proprietário venha a falecer, o terreno pode acabar entrando em um processo de inventário, o que pode dificultar a transferência.
O defensor alerta para que os compradores coloquem no papel todos os gastos com a compra. “Não basta apenas ter o dinheiro para comprar, é preciso ter condições de realizar a transferência”. De acordo com o defensor, os gastos com a documentação da casa chegam em torno de 5% do valor total do imóvel.
Outro problema que o comprador pode enfrentar é se deparar com um oficial de justiça batendo em sua porta e descobrir que o terreno pode ser levado a leilão, devido a dívidas realizadas pelo antigo proprietário. “Nesses casos, o credor entra na justiça para cobrar a dívida, que se não for paga lhe possibilita requerer a penhora de bens em nome do devedor”. Nestas situações, o terreno é levado a leilão para que o valor seja usado para quitar a dívida.
Nestes casos, o comprador terá de entrar na justiça com uma ação de Embargos de Terceiro para provar que ele é o verdadeiro dono. “Se comprovado, o juiz cancela a penhora, caso contrário, corre-se o risco de perder o terreno”.
Outro problema que pode ser enfrentado é se caso a pessoa que comprou o terreno não consiga manter contado com o atual proprietário ou se esse se recuse realizar a transferência. Caso isso aconteça é necessário entrar na justiça com uma ação de Obrigação de Fazer. “Nessa ação o dono será citado por edital e diante das provas do comprador o juiz irá expedir um documento suprindo a vontade dele e determinando a transferência”, explica Fábio.
Mas os problemas não param por aí quando o assunto é transferência de imóveis. Se a compra foi apenas verbal e o antigo dono não for encontrado no momento em que o comprador deseja regularizar os documentos, o comprador deverá entrar com uma ação de Usucapião. “Nesses casos a pessoa deve provar que reside no local a pelo menos dez anos”, explica.
Para entrar com a ação de Usucapião é necessário cumprir algumas exigências estipuladas pela lei. Se o terreno for menor de 250 m² o comprador precisa esperar cinco anos para entrar com esse tipo de ação. Se o terreno for maior, é necessário esperar o tempo de dez anos. “Caso o comprador não more no terreno, o tempo estipulado passa para 15 anos”, explica.
A ação de Usucapião é um processo burocrático onde o juiz se interessa em saber quanto tempo a pessoa está na posse do terreno, o que pode ser comprovado com documentos e testemunhas. O segundo passo avaliado é saber se alguém se apresentou como sendo o proprietário do terreno nesse período de compra. Por exemplo, se alguém entrou na justiça requerendo a posse do imóvel. Se depois das provas apresentadas o juiz entender que os requisitos foram cumpridos, ele determina a averbação do terreno para o autor do processo.
Caso as provas não sejam suficientes, o comprador deverá esperar mais dez anos para entrar como uma nova ação de Usucapião.
É um processo complicado. Por isso o defensor alerta. “Providencie os documentos de compra e transferência o mais rápido possível, só assim o cidadão pode dormir tranquilo e ter certeza de que nenhum imprevisto poderá acontecer”, termina.
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Confira orientações sobre os procedimentos de transferência de imóveis:
