Embora o regimento jurídico brasileiro careça de algumas funcionalidades, em 2025, o governo da Espanha atualizou a Lei de Propriedade Horizontal, fator que modernizou a forma de lidar com a inadimplência condominial. Como resultado da mudança de curso, a alteração reforçou a transparência, etapas de cobrança, incentivo à negociação prévia e maior segurança jurídica para moradores e administradores.
Conforme o artigo 21 da Lei de Propriedade Horizontal, toda e qualquer cobrança de dívidas condominiais deverá ser precedida por deliberação formal em assembleia, aprovada por maioria e registrada em ata. Portanto, sem que haja a decisão em mãos, a via judicial fica fragilizada e sujeita a questionamentos quanto à legitimidade da cobrança dos valores pendentes.
Na análise das autoridades espanholas, a modernização das leis assegurou a eficácia na recuperação das cifras com o respeito aos direitos de cada condômino, afastando decisões jurídicas. Em contrapartida, mesmo que no Brasil o mecanismo não seja equivalente, muitas situações exigem aprovação em assembleia, critérios objetivos de cobrança e registro em ata.
Em caso de inadimplência, o que deve ser feito?
Segundo o regimento espanhol, é preciso que o condomínio realize um diálogo formal com o morador que possui pendências, indicando os valores em aberto, bem como informações acerca do período do débito, prazo para quitação e canais para negociação. O mecanismo em questão serve para impulsionar os devedores a buscarem sanar as dívidas com responsabilidade.
Contudo, caso o primeiro passo seja ignorado e nenhum acordo seja sacramentado, o próximo passo fica a cargo da procura por respaldo jurídico. Isso porque a ideia é não somente fazer com que os proprietários arquem com suas despesas contratuais, mas também potencializem soluções amigáveis para não comprometer o convívio dos demais moradores.
Moradores do condomínio podem tomar medida drástica
Conforme o regimento atual, a Espanha esclarece que, para dívidas de até 2 mil euros (R$ 13,1 mil), foi criado um processo simplificado. Nele é possível começar a cobrança judicial sem advogado, fator que fará com que despesas adicionais sejam excluídas. Porém, mesmo com os valores baixos, ainda é necessária a aprovação em assembleia e o envio prévio de notificação ao devedor.
Em contrapartida, caso a pendência se alastre, a comunidade pode recorrer ao embargo de bens, sempre com controle judicial e respeito às garantias mínimas do devedor. Entre os bens que podem ser objeto de constrição, tanto no Brasil quanto na Espanha, estão: contas bancárias, salários e rendimentos periódicos e imóveis e demais direitos reais no nome do devedor.
