Antes de ingressar no tema do presente ensaio quero pedir escusas aos colegas operadores do direito pelo abandono do "juridiquês" na linguagem utilizada e também pelo desprezo à terminologia e ao conceitualismo próprio de nossa ciência, certo de que o artigo é voltado à sociedade como um todo e não à comunidade jurídica isoladamente.
Adiante, para justificar o título deste breve ensaio, lançamos a seguinte pergunta: Quais as providências que um investidor no setor imobiliário deve tomar antes de adquirir um bem imóvel no Brasil sem qualquer risco? A resposta segundo o Judiciário do país é a seguinte: Depende!
Em primeiro lugar, é possível assentar que dois são os principais problemas externos ao contrato que podem macular a eficácia da compra e venda de um imóvel, fazendo com que o comprador no futuro saia no prejuízo: a) pendência de ações ou reais (que visam o bem imóvel) ou contra o atual proprietário que possa levá-lo a insolvência (em regra, ações que visam pagamento de quantia que possibilitam a "quebra", a "falência", o esgotamento patrimonial do proprietário) ou b) gravames na matrícula do imóvel (adiante explicaremos).
A hipótese a) é o caso da chamada "fraude à execução" que visa proteger os credores, tornando ineficaz as alienações de patrimônio feitas pelo devedor uma vez pendente contra ele ação capaz de levá-lo a insolvência.
É dessa exclusiva hipótese que trataremos adiante e para melhor elucidar a questão citamos o seguinte exemplo: B é proprietário de um imóvel X. A move uma ação que vise à obtenção do bem X ou uma ação que objetive o pagamento de quantia contra B, cujo montante equivale ou ultrapassa o valor de seu acervo patrimonial. Não obstante, B vende X para C no curso da ação que potencialmente satisfaria o crédito de A. Nesse contexto, a norma jurídica incidirá para tornar ineficaz a alienação entre B e C, permitindo com isso a execução judicial do bem X, mesmo que ele já esteja em nome de C, que no caso sofrerá o prejuízo, perdendo a propriedade.
Até então o raciocínio é de fácil compreensão, ocorre que muitas vezes C não tem ciência que contra o proprietário exista uma ação deste porte. Daí emerge a necessidade do ordenamento jurídico proteger o chamado "terceiro de boa-fé".
Em seguida o leitor me perguntaria: "mas e daí, o que a justiça brasileira tem a ver com isso?"
Simplesmente tudo. O desconforto que a multiplicidade de entendimentos sobre este tema que os diversos ramos da justiça brasileira têm causado ao mercado imobiliário é profundo, gerando incertezas e mal-estar aos investidores.
A divergência ocorre principalmente entre a justiça comum (estadual e federal) e a justiça trabalhista já que a primeira leva a questão sob o prisma subjetivo, ou seja, protege a figura do comprador quando este adquire a propriedade de boa-fé, enquanto a outra a ignora reiteradamente, seguindo uma linha puramente objetiva.
Para a Justiça comum, a matrícula do imóvel assentada no registro público é o meio de dar publicidade a terceiros sobre eventuais restrições que o bem possua, então se nada constar ali, haverá uma presunção de que o adquirente compra de boa-fé, cabendo ao credor do antigo proprietário o ônus de provar de que o comprador tinha conhecimento sobre as ações e caso não se desincumba, o contrato de compra e venda manterá sua eficácia plena.
Nesse sentido se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça (órgão responsável para pacificar a jurisprudência do direito federal no país) através da Súmula 375 que denuncia: "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". Salienta-se que tal entendimento já tem ecoado no Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (AP 2008.023781-4)
Voltando para o nosso exemplo, significa dizer que para a Justiça Comum, se no dia da transferência não constar na matrícula do bem X o registro da penhora (ordem de constrição emanada pelo juízo da ação movida contra o proprietário), presumirá que C desconhecia a ação, cabendo a A provar que C tinha conhecimento e mesmo assim assumiu o risco na aquisição.
Todavia, para a Justiça laboral, a figura de C é praticamente ignorada, existindo na data da alienação a pendência de uma ação trabalhista com aquela potencialidade, decreta-se a fraude à execução independentemente de ser ter ciência da ação, perdendo o bem que será objeto de execução (TRT de MS, 24ª Região, AP 63500-31.2009.5.24.2, AP 46100-36.2009.5.24.56).
Vejam Senhores leitores que Justiça Comum e Trabalhista dão interpretações diferentes para o mesmo dispositivo legal: o art. 593 do CPC que trata da fraude à execução.
Assim, para não deixar um sabor de frustração para aqueles que esperavam uma resposta firme e segura deste articulista para a pergunta que lançamos no início do artigo, embora incipiente, as medidas que minimizariam o risco de adquirir imóveis aqui mesmo em MS são as seguintes:
Peçam a certidão de matrícula do bem imóvel no Cartório da Circunscrição Imobiliária pertinente – para os leigos, em analogia à medicina, a matrícula funciona como uma espécie de "Raios X jurídico" do imóvel, nele se diagnostica algumas de suas mazelas, como por exemplo: a) o registro de: hipotecas, compromissos de compra e venda, contratos de locação com cláusula de permanência, penhoras, arrestos, sequestros, etc; b) averbações de: ações executivas (615-A do CPC), citação de ações reais ou reipersecutórias (art.167, I, 21 lei 6.015/73), contratos de locação para assegurar direito de preferência, entre outros.
Last but not least, a segunda medida seria obter certidões na Justiça Civil, Federal e Trabalhista para constatar a inexistência de ações reais contra a pessoa do proprietário.
Caso positivo, na primeira hipótese procurem saber do que se trata o gravame, na segunda descubram sobre o conteúdo da(s) demanda(s) e se ela(s) tem(rão) o condão de levar o proprietário à insolvência. Na dúvida, é conveniente não avançar nas negociações.
A consecução das duas medidas e a consequente investigação negativa dessas circunstâncias resultaria na afirmação certeira de que o imóvel está limpo e pode ser comprado sem maiores preocupações?
Infelizmente a resposta não os agradará, já que enquanto a Justiça Trabalhista não se adequar à Súmula 375 do STJ, teremos de conviver com a possibilidade de o vendedor sofrer demandas em outros estados da Federação, ou mesmo, na absurda hipótese de desconsideração simples ou retroativa da pessoa jurídica, atacando alienações dos bens pessoais dos sócios ocorrida incidentemente à reclamação trabalhista movida contra a empresa.
Por ora, como o mercado é mais dinâmico que a Justiça, sigam comprando, no entanto não contem apenas com a sua boa-fé, rezem para que o vendedor também esteja.
Stheven Razuk, advogado
