A Receita Federal publicou, no dia 15 de agosto, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que institui oficialmente o Cadastro Imobiliário Brasileiro (Cib), um banco de dados nacional que promete mudar a forma como imóveis são registrados, negociados e fiscalizados no País. A medida, que entra em vigor no início de 2026, cria um identificador único para cada imóvel, um “CPF do imóvel”, integrando dados que hoje estão espalhados em diferentes órgãos, cartórios e municípios.
O novo cadastro faz parte do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e torna obrigatório o compartilhamento de dados entre Receita Federal, cartórios, prefeituras, estados, instituições financeiras e agentes do mercado imobiliário. Na prática, escrituras, registros, valores de referência e dados de localização passam a estar concentrados em um único banco, o que pode mudar desde a avaliação de um imóvel até a cobrança de impostos.
Para a vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Creci-MS), Simone Leal, a mudança é disruptiva e exige atenção imediata de todo o setor.
“O Cib funciona como um ‘CPF do imóvel’, tornando o compartilhamento de dados obrigatório para todos os agentes do mercado imobiliário. A nova instrução normativa exige que os corretores e imobiliárias se adaptem ao Cib, entendam como ele funciona e o que muda nas suas operações”, explicou.
Uma das principais alterações trazidas pela norma é a inserção de um valor de referência oficial para cada imóvel, atualizado anualmente. A medida cria um parâmetro comum para o mercado, ajudando a reduzir discrepâncias entre valores declarados e preços praticados, o que pode impactar avaliações, negociações e a base de tributação.
Segundo Simone Leal, a novidade pode aumentar a confiança do setor e uniformizar critérios de avaliação. “A inserção de um valor de referência oficial anual vai impactar as avaliações ao fornecer uma base mais sólida e transparente para o cálculo de valores, exigindo que os avaliadores considerem essa referência em seus laudos e justifiquem desvios”, disse.
“Nas negociações, a referência criaria um patamar comum de valorização, aumentando a segurança e a transparência para ambas as partes e, potencialmente, influenciaria na precificação, na tomada de decisões e até mesmo na tributação”, detalhou a vice-presidente.
Outro ganho esperado é a agilidade no processo de compra e venda. O acesso centralizado aos documentos deve reduzir o tempo e os custos com a busca de certidões e registros em diferentes cartórios, tornando o caminho até a escritura mais simples e rastreável.
“Esse novo sistema tem tudo para deixar o processo mais rápido e seguro. Ele vai centralizar todas as informações importantes em um único banco de dados, o que significa menos burocracia, já que não vai ser preciso correr atrás de documentos em vários cartórios. Além disso, como os dados serão mais confiáveis e íntegros, o risco de fraude diminui muito. Isso também deve agilizar a aprovação de financiamentos”, explicou Simone Leal.
A tendência é de que os custos cartoriais também sejam beneficiados, conforme o sistema se consolide. “Em princípio, a expectativa é de que os custos cartoriais possam diminuir a médio e a longo prazo. Com o novo cadastro, o processo de regularização e registro deve se tornar mais simples e automatizado, reduzindo o tempo gasto e, consequentemente, os custos operacionais. Por outro lado, a curto prazo, pode haver algum ajuste ou adequação de taxas, mas a tendência geral é de que, com o tempo, fique mais barato e eficiente para todos os envolvidos”, avaliou a vice-presidente.
IMPOSTOS
Oficialmente, o Cib não prevê aumento no preço dos impostos. O que especialistas apontam é que, com a integração de dados e valores mais próximos do mercado, as prefeituras poderão, no futuro, recalcular a base do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e por isso a conta pode subir.
O presidente da Comissão de Assuntos Tributários da Ordem dos Advogados do Brasil – seccional de Mato Grosso do Sul (OAB-MS), Marcelo Vieira, alerta que a padronização e centralização de dados facilita o trabalho dos fiscos federal, estadual e municipal, podendo resultar em aumentos indiretos na carga tributária para proprietários.
“O cadastro unifica os imóveis em um código nacional e vincula cada um a um valor de referência. Esse valor será usado e compartilhado pela Receita Federal, estados e municípios. Embora a norma não crie novos tributos, ela pode resultar em aumento indireto da carga tributária para o cidadão, pois os municípios, os Estados e a União terão todas as informações relativas aos imóveis e também uma referência dos valores de mercado. E isto facilita a fiscalização”, pontuou.
Vieira lembra ainda que o cruzamento de dados permitirá identificar imóveis irregulares ou subavaliados com muito mais facilidade, gerando autuações e cobranças adicionais.
“A Receita Federal terá meios de detectar inconsistências através de cruzamento de dados sem depender apenas de fiscalização. E isso pode gerar cobranças adicionais, retificações e autuações para quem estiver em desacordo com as normas legais”, complementou Marcelo Vieira.
Para os proprietários, a orientação é manter os dados atualizados para evitar problemas futuros.
“O proprietário não precisa adotar nenhuma medida formal imediata, mas é altamente recomendável revisar e atualizar os cadastros dos imóveis urbanos e rurais para corrigir eventuais divergências de área, endereço ou titularidade, entre outros itens”, orientou o presidente da Comissão.
MERCADO
Além dos efeitos tributários, a criação do Cib deve mudar a rotina dos corretores e imobiliárias, que precisarão adaptar seus sistemas, contratos e práticas ao novo padrão nacional. O mercado, que sempre lidou com uma burocracia fragmentada, passa a contar com um modelo integrado, o que, se bem implementado, tende a dinamizar negociações e dar mais segurança jurídica para compradores, vendedores e instituições financeiras.
“O novo cadastro nacional deve trazer mais transparência e agilidade na compra e venda de imóveis, centralizando informações em um banco de dados único. Assim, escrituras, registros e documentos ficam mais acessíveis, reduzindo fraudes, duplicidades e dando mais segurança jurídica. Também facilita o acesso ao crédito, tornando o mercado imobiliário mais dinâmico e seguro”, resume Simone Leal.
As imobiliárias e corretores precisarão rever contratos, políticas internas e a forma de coleta e envio de dados, além de entender como justificar variações de preços diante de um valor de referência oficial, que poderá servir de base, tanto para negociações quanto para fiscalizações.
Feito por Denis Felipe - Com IA
