Imagine a seguinte cena: você compra um imóvel, paga tudo direitinho, recebe as chaves, até começa a reformar. Mas... um dia, descobre que o imóvel foi penhorado por causa de uma dívida do antigo dono.
E o pior: a Justiça manda você desocupar o imóvel. Isso parece absurdo? Pois acontece todos os dias no Brasil — e tudo por causa de um documento que muita gente ainda confia: o famoso contrato de gaveta.
Segundo informações do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, cerca de 60% dos imóveis brasileiros estão irregulares, seja porque não possuem escritura, ou por algum problema na matrícula.
O que é o contrato de gaveta?
É aquele contrato informal de compra e venda que as partes assinam entre si, muitas vezes com firma reconhecida, mas sem registro no cartório de imóveis. Em outras palavras: para a Justiça, esse imóvel ainda não é seu.
Enquanto o imóvel continuar no nome do antigo proprietário na matrícula do cartório, é ele quem responde por dívidas, hipotecas, ações judiciais e até execuções fiscais. Você só passa a ser, de fato, o proprietário, quando registra a escritura de compra no Cartório de Registro de Imóveis e tem seu nome na matrícula do imóvel.
Os principais riscos de um contrato de gaveta
1. Perda do imóvel por dívida do antigo dono
Esse é o maior risco de todos. Se o vendedor tiver uma dívida e der o imóvel como garantia (hipoteca, por exemplo), ou se ele for executado judicialmente, o imóvel pode ser penhorado e leiloado, mesmo que você tenha pago por ele. E sim, a Justiça pode reconhecer a penhora, porque no papel (no cartório), o imóvel continua sendo dele.
Um caso recente no STJ confirmou isso: um comprador perdeu o imóvel porque nunca registrou a compra, e o antigo dono hipotecou o bem depois da venda. Como a hipoteca foi registrada e a compra não, a hipoteca teve prioridade legal.
2. Impossibilidade de vender o imóvel legalmente
Se você quiser revender o imóvel, vai encontrar dificuldades. Afinal, você não é o dono legal. Não há escritura registrada no seu nome. O comprador exigirá isso para fechar negócio. E, muitas vezes, é preciso pagar impostos e taxas atrasadas para regularizar a situação.
Hoje no mercado imobiliário, os imóveis vendidos por meio de contratos de gaveta são negociados em média por 60% do valor de mercado, exatamente por não possuir documentação, o que impede inclusive do comprador realizar o financiamento.
3. Problemas com inventário ou partilha
Se o antigo dono falecer antes de passar o imóvel para o seu nome, você terá que entrar em disputas com os herdeiros, muitas vezes precisando ingressar na Justiça para tentar comprovar a compra. Isso pode levar anos, além de correr o risco de perder o imóvel que você já pagou.
4. Sem acesso a financiamentos ou uso do imóvel como garantia
Você não pode usar esse imóvel para pegar um financiamento ou empréstimo, porque ele não está no seu nome. Imóveis com contrato de gaveta ficam fora do sistema bancário formal.
Como regularizar: o que fazer para ser dono de verdade?
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Providencie a escritura pública de compra e venda em cartório de notas;
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Pague o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é exigido para transferir o imóvel;
- Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está o imóvel.
Só depois do registro você se torna, de fato e de direito, o dono.
Não arrisque seu patrimônio! Comprar um imóvel e não registrá-lo é como andar de carro sem freio: parece que está tudo bem… até que o acidente acontece. E, quando acontece, o prejuízo é enorme.
Se você comprou um imóvel, mas ainda não fez a transferência oficial, procure um cartório de registro de imóveis o quanto antes para fazer a regularização. Se não conseguir fazer isso sozinho, procure um advogado de sua confiança, pois proteger o que é seu exige mais do que um contrato assinado com firma reconhecida — exige segurança jurídica.
Só é dono quem tem o nome na matrícula.
