Hoje existe um problema silencioso no Brasil: uma quantidade enorme de imóveis irregulares, cujos donos acreditam que tudo está legalizado e que ele não corre o risco de ser despejado do próprio imóvel.
Estima-se que entre 30% e 60% dos imóveis brasileiros têm algum tipo de irregularidade na documentação – desde falta de escritura até registro desatualizado em nome de terceiros.
Na prática, isso significa que, a cada 10 imóveis, pelo menos 4 ou 5 podem estar com a documentação errada, muitas vezes:
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ainda em nome do antigo proprietário;
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em nome de alguém que já faleceu;
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apenas com contrato de gaveta, recibo de compra e venda, ou até mesmo escritura pública de compra e venda.
Se esse é o seu caso, saiba que você não está sozinho – e que isso tem solução.
1. Escritura pública x matrícula do imóvel: qual é a diferença?
Essa é a dúvida mais comum. Muita gente acredita que “já tem escritura” e, portanto, “está tudo certo”. Nem sempre.
A escritura pública é o contrato feito no cartório de notas (não no cartório de imóveis), em que as partes - vendedor e comprador - formalizam a compra e venda do imóvel. Ela prova que houve a compra e venda do imóvel para as partes envolvidas, mas não para terceiros, e este é o problema.
Já a matrícula do imóvel é como se fosse o “RG” do imóvel.
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Fica no Cartório de Registro de Imóveis competente.
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Cada imóvel tem apenas uma matrícula, com um número próprio.
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Nela consta toda a “história” do imóvel: quem é o dono, quais foram as vendas anteriores, hipotecas, penhoras, usufrutos, ações, etc.
Só é considerado proprietário, perante a lei e perante terceiros, quem está como titular na matrícula.
Então, para saber se seu imóvel está regular, basta pegar a matrícula dele e verificar se seu nome consta lá como proprietário deste imóvel.
Fazer a escritura pública de compra e venda e não registrar seu nome na matrícula é como comprar um carro, assinar o recibo e não transferir no Detran: na prática, quem continua sendo dono (e responsável pelas multas) é quem ainda consta no documento.
2. Quais são os riscos de manter o imóvel em nome de outra pessoa?
Manter um imóvel “no nome de terceiro” pode parecer algo inofensivo, mas os riscos são grandes – e muitas vezes irreversíveis.
Enquanto o imóvel estiver registrado em nome de outra pessoa, a lei enxerga aquela pessoa como proprietária. Isso significa que:
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Dívidas fiscais (como IPTU) podem gerar execução e penhora do imóvel;
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Dívidas trabalhistas, cíveis ou bancárias do vendedor podem, em certos casos, levar à penhora e leilão daquele bem.
Há decisões e análises no meio jurídico mostrando que a falta de regularização e de registro gera prejuízos tanto para o comprador quanto para quem vendeu, justamente porque o imóvel continua “aparecendo” como patrimônio do antigo dono e pode ser atingido por execuções. Algumas pessoas inclusive são despejadas do “seu próprio” imóvel por causa disso.
Se o proprietário que consta na matrícula falece, o imóvel:
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Pode entrar normalmente no inventário;
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pode ser disputado pelos herdeiros;
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pode ser objeto de briga entre família e terceiros que alegam ter comprado de forma informal.
Mesmo que você tenha comprovantes de pagamento, contrato de gaveta ou escritura não registrada, isso não impede que os herdeiros incluam o imóvel no inventário e criem um grande conflito. Resolver esse tipo de problema costuma ser mais caro, mais demorado e mais desgastante do que uma regularização sem litígio.
Um imóvel em nome de terceiro:
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não é aceito em financiamentos bancários, porque os bancos exigem matrícula regularizada e sem pendências;
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afasta compradores que não querem “dor de cabeça jurídica”;
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Se alguém tiver interesse em comprar, com certeza não pagará o valor de mercado por um bem que não está devidamente registrado;
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dificulta a venda, doação para filhos ou a partilha em divórcio.
Na prática, você perde liquidez: até aparece interessado, mas o negócio emperra na hora de conferir a documentação.
3. Como regularizar um imóvel: vias judicial e extrajudicial
A boa notícia é que, na maioria dos casos, é possível regularizar o imóvel – tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial (cartório/administrativa).
Em ambos os casos, é altamente recomendado contar com advogado especialista em direito imobiliário / regularização de imóveis, porque:
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é necessário analisar documentos, cadeia dominial e a matrícula;
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muitas medidas exigem, por lei, petição assinada por advogado (inclusive nos procedimentos extrajudiciais, como usucapião em cartório);
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uma estratégia malfeita pode gerar custos em dobro, perda de tempo e até ações judiciais desnecessárias.
Existem inúmeras possibilidades de regularizar um imóvel, tanto via cartório, quanto pela via judicial, mas para isso, um especialista deve lhe orientar de acordo com suas documentações imobiliárias, qual o caminho mais rápido, eficiente e menos custoso de realizar a regularização para que você possa desfrutar do seu imóvel como o proprietário real.
Para isso, uma análise detalhada do contrato de compra e venda, da matrícula imobiliária, certidões, comprovantes de pagamento e demais documentos irão indicar qual o melhor caminho para regularização específica do seu imóvel.
Patrimônio de verdade não é o imóvel onde você mora, é o imóvel que está regularizado e registrado em seu nome.
