Quanto a Construtora Pode Reter?
Você comprou um imóvel na planta, pagou meses de parcelas e agora, por qualquer razão — perda de emprego, mudança de vida, problemas financeiros ou simplesmente uma decisão pessoal — quer desistir. A construtora, porém, apresenta um documento para você assinar em que vai ficar com 25%, 30%, 40% ou até 50% de tudo que você já pagou.
Você tem duas opções: assinar o que a construtora propõe ou entender o que a lei e os tribunais garantem a você.
Este artigo foi escrito para te ajudar com a segunda opção.
O Que é Distrato Imobiliário?
O distrato imobiliário é, em termos simples, o cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel na planta — por acordo entre as partes ou por iniciativa de um dos lados.
Quando quem desiste é o comprador, fala-se em resilição unilateral. Quando é a construtora que descumpre o contrato — por atraso excessivo, por exemplo —, o encerramento do contrato é chamado de resolução por inadimplemento. E quando os dois lados concordam em encerrar o negócio, tem-se o distrato propriamente dito.
Essa distinção não é apenas terminológica: ela define quem tem direito a receber o quê e em quais condições.
A Decisão do STJ Que Mudou as Regras do Jogo em 2025
Durante muitos anos, a principal lei que regulava o distrato imobiliário era a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ela permitia que a construtora retivesse:
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Até 25% dos valores pagos pelo comprador, quando o imóvel não estivesse em regime de patrimônio de afetação;
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Até 50% dos valores pagos, quando o imóvel estava em patrimônio de afetação.
Patrimônio de afetação é quando a construtora (incorporadora) possui um caixa próprio destinado à obra. Este caixa não pode ser atingido por problemas (dívidas por exemplo) da construtora que não estejam vinculados a obra específica. É uma espécie de “blindagem” aos recursos do empreendimento.
Além disso, a lei permitia cobrar a chamada taxa de fruição — uma espécie de "aluguel" pelo período em que o comprador teve a posse do imóvel, ainda que apenas na planta.
Em setembro de 2025, porém, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão relatada pela Ministra Nancy Andrighi, estabeleceu um entendimento que mudou a equação para os compradores:
Nas relações de consumo — o que abrange a grande maioria dos contratos imobiliários entre pessoas físicas e construtoras —, a soma de todas as retenções (cláusula penal + taxa de fruição + corretagem + outras despesas) não pode ultrapassar 25% do total pago pelo comprador.
Isso significa que, independentemente do que o contrato diz, independentemente de o imóvel estar ou não em patrimônio de afetação, o comprador que se enquadra no Código de Defesa do Consumidor tem direito a receber de volta pelo menos 75% de tudo que pagou.
Importante: em dezembro de 2025, a 4ª Turma do STJ sinalizou uma interpretação distinta para contratos com patrimônio de afetação, mantendo a possibilidade de retenção de 50% nesses casos. Há divergência interna no tribunal, e a uniformização das teses ainda está pendente. Por isso, cada caso precisa ser analisado individualmente.
A Corretagem é Devolvida no Distrato?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes — e a resposta não é simples.
A chamada comissão de corretagem é paga ao corretor pela intermediação do negócio. O STJ, pelo Tema 938, já decidiu que é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem, desde que ele tenha sido informado de forma clara antes de assinar o contrato.
Então, em regra, a corretagem não é devolvida no distrato por iniciativa do comprador, porque o serviço do corretor já foi prestado — a venda aconteceu, ainda que depois tenha sido desfeita.
Há exceção importante: quando o distrato decorre de culpa da construtora — como no caso de atraso na entrega —, a corretagem deve ser devolvida integralmente ao comprador, conforme a Súmula 543 do STJ.
Em Quanto Tempo a Construtora Deve Devolver o Dinheiro?
A Lei 13.786/2018 estabelece prazos distintos dependendo da situação:
Quando o imóvel ainda não foi entregue: a devolução deve ocorrer em até 180 dias após a celebração do distrato.
Quando o imóvel já foi entregue (chaves na mão do comprador): a devolução pode ocorrer em até 30 dias após a revenda do imóvel pela construtora, o que — na prática — pode levar anos.
A decisão do STJ de 2025, no entanto, impõe que a devolução seja imediata, não condicionada ao habite-se, à revenda do imóvel ou a qualquer outra condição suspensiva criada pela construtora. Esse ponto ainda é objeto de debate nos tribunais, mas representa uma tendência favorável ao consumidor.
Se a construtora está tentando condicionar sua devolução à venda do imóvel para um terceiro, esse comportamento pode ser questionado judicialmente.
Conclusão
O distrato imobiliário é um dos temas mais sensíveis do direito do consumidor no Brasil. A Lei 13.786/2018 trouxe regras mais claras, mas também abriu espaço para que construtoras retivessem valores elevados com aparente respaldo legal. A decisão do STJ de 2025 representou um avanço significativo para o consumidor, ao estabelecer que o conjunto de retenções não pode ultrapassar 25% do total pago nas relações de consumo.
O que mais importa neste tema é a seguinte percepção: o documento que a construtora apresenta para assinar raramente reflete o máximo de direitos que a lei garante a você. Entender essa diferença, e agir a partir dela, pode representar uma quantia muito significativa no seu bolso.
Caso você esteja enfrentando uma situação de distrato, o conhecimento sobre os pontos abordados aqui pode representar um benefício patrimonial relevante.
