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Juliano Tannus: A insegurança jurídica nos contratos de arrendamento rural

Juliano Tannus é Advogado

Redação

17/04/2017 - 02h00
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A importância do agronegócio brasileiro tem sido cada vez maior no cenário mundial, à medida que cresce a demanda por alimentos e produtos do setor, decorrentes do aumento populacional e da expectativa de vida.

No presente artigo, trataremos especificamente das consequências jurídicas nos contratos de arrendamento rural com cláusulas que estabelecem o preço em quantidade de produto, geralmente objeto da atividade que será ali desenvolvida.

O artigo 18 do Decreto 59.666/66, veda expressamente o ajuste do preço do arrendamento em quantidade fixa de frutos ou produtos, ou mesmo seu equivalente em dinheiro, mesmo assim ainda é uma prática corriqueira nos contratos de arrendamento rural.

Inevitavelmente, essa matéria começou a ser enfrentada judicialmente, sendo que após longo e controverso debate nas instâncias ordinárias, a jurisprudência começou a ser pacificada nas instâncias superiores.

No ano de 1986, o Supremo Tribunal Federal, com a relatoria do Ministro Octavio Gallotti, enfrentou essa questão e reformou entendimento do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, ao reconhecer a nulidade de cláusula em contrato de arredamento rural que tivesse como preço a quantificação de produtos ou frutos.

Após a promulgação da Constituição Federal de 1988, com a criação do Superior Tribunal de Justiça, já no ano de 1997, na relatoria do Ministro Ruy Rosado de Aguiar, que julgou no mesmo sentido, declarando a nulidade de cláusula em contrato de arrendamento rural que fixou o preço em produto, sendo tal entendimento totalmente pacificado naquela Corte Superior, sobrepondo a liberdade contratual pela norma cogente.

Uma vez cancelada somente a cláusula de pagamento, com o uso efetivo da propriedade rural pelo arrendatário, obrigatoriamente, deve ser fixado um novo regramento de remuneração, sob pena de enriquecimento sem causa, pois o arrendador disponibilizou o bem para uso, devendo, em tese, ser mantida as demais cláusulas do contrato de arredamento rural.

Nessa questão, existe um entendimento consolidado por décadas naquela Egrégia Corte Superior, qual seja, que pelo princípio da vedação do enriquecimento sem causa, a cláusula declarada nula deve ser substituída pelo valor arbitrado em sede de liquidação de sentença, gerando instabilidade no aspecto econômico, pois somente será conhecido o valor devido, após o tramite processual da liquidação.

Em decisão recente, de 2016, o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, inovando a jurisprudência, julgou a validade probatória do contrato de arrendamento rural escrito, mesmo com a existência de cláusula nula, servindo para instruir ação monitória, determinando que a cláusula do preço, mesmo eivada de nulidade, deve servir de base para definir o valor na ação monitória.

Como observado, a questão está longe de encerrar os debates jurídicos, não somente na averiguação dos efeitos da nulidade, mas na própria nulidade em si, pois entendo que a legislação, deve acompanhar a modernização das relações mercantis, não podendo os contratantes ficarem ancorados em previsões legais desatualizadas, sem a necessária segurança jurídica que proteja os vultosos investimentos no setor. 

Uma das principais funções do contrato é justamente estabelecer entre as partes a previsibilidade das condições entabuladas, não podendo os contratos de arrendamento rural estarem expostos à imprevisibilidade dos valores a serem pagos, gerando sérias consequências, primeiramente, para o arrendador, pois o retorno pode não ser vantajoso diante o valor da propriedade, e para o arrendatário, pela falta de conhecimento prévio dos valores incidentes no seu custo de produção, podem ser a linha tênue entre a continuidade da atividade econômica ou seu encerramento.

ARTIGOS

Como o El Niño e as barreiras protecionistas interferem na pecuária moderna

Intensificar a expansão sem o suporte de uma gestão financeira cirúrgica é o caminho mais rápido para o prejuízo na pecuária

09/09/2026 07h25

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Estamos prestes a iniciar uma das estações de monta mais desafiadoras da nossa história. O pecuarista que encarar esse momento apenas como mais um ciclo reprodutivo corre o risco de ver sua margem operacional evaporar nos próximos dois anos.

Em Mato Grosso do Sul, a pecuária tem sofrido forte pressão de outras culturas: a rápida expansão da soja, das florestas plantadas e da citricultura reduz as áreas de pastagens disponíveis, forçando-nos a intensificar cada vez mais a produção.

Porém, intensificar sem o suporte de uma gestão financeira cirúrgica é o caminho mais rápido para o prejuízo.

Para enfrentar esse cenário complexo, agravado pelas previsões de calor severo e chuvas irregulares ocasionados pelo El Niño, apresentamos três quebras de paradigma imprescindíveis para o sucesso da safra 2026/2027:

Primeiramente, a matriz vazia não é necessariamente apenas um indicativo de falha reprodutiva, lembre-se que ela é uma importante fonte de receita para o criador de bezerros.

Tradicionalmente, o produtor hesita em descartar fêmeas falhas, carregando-as na esperança de um resultado tardio. Mas a matemática é implacável, matrizes vazias inflam a taxa de lotação da fazenda, porém não ajudam a pagar as contas.

Diante de pastagens castigadas pelo estresse térmico e pela degradação hídrica do El Niño, manter essa “máquina” improdutiva consumindo recursos é insustentável.

O descarte  dessas fêmeas vazias ao fim da estação de monta deve ser inegociável, trata-se de uma estratégia para gerar receita e aliviar os pastos na seca para priorizar os animais produtivos.

Em segundo vem a “guerra silenciosa” por áreas e a armadilha inflacionária do milho.  Disputamos por áreas produtivas diretamente com a agricultura e a silvicultura. Com menos espaço para a pecuária, a resposta óbvia tem sido a transição para sistemas que adotam semiconfinamento e confinamento.

Mas surge aí uma nova competição por outro recurso: o milho. A consolidação de gigantes usinas de etanol de milho no Estado estabeleceu uma demanda contínua que inflaciona o grão. Antes de confinar, o produtor deve priorizar a produção de arrobas em pastagem.

A arroba mais barata continua sendo aquela produzida a pasto.

E em terceiro, a estação de monta como uma “máquina do tempo” para o mercado de 2028. O cerco internacional se fechou. A União Europeia barrou as importações de animais que tenham consumido antimicrobianos (promotores de crescimento químicos).

Paralelamente, as cotas da China para a carne brasileira foram atingidas e o excedente será taxado em mais 55%. No bolso do produtor, a suspensão do bônus Hilton representa uma perda direta de aproximadamente R$ 6,00 por arroba do animal abatido.

Como o MS tem seu foco na produção de animais precoces e superprecoces, abatidos entre 18 meses e 24 meses, as decisões sobre o protocolo sanitário e nutricional do bezerro concebido hoje definirão a liquidez dessa safra em 2028.

Planejar o fluxo de caixa, determinar o custo real de cada arroba produzida e antecipar-se às barreiras comerciais não são mais opcionais: são condições imprescindíveis para maximizar o resultado da operação pecuária.

EDITORIAL

Caos que não pode ser normalizado

É lamentável que um hospital tão importante para Campo Grande e Mato Grosso do Sul esteja permanentemente envolvido em problemas financeiros

09/09/2026 07h15

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Nesta edição, mais uma vez, mostramos o caos financeiro da Santa Casa de Campo Grande e suas implicações. E elas têm se agravado somadas à má gestão financeira do hospital.

Não há mais como aceitar a justificativa de que a Santa Casa é um hospital de “portas abertas” e que, por isso, os recursos públicos repassados pelo Sistema Único de Saúde (SUS) nunca são suficientes para equilibrar as contas.

É evidente que pode haver insuficiência de recursos para manter uma estrutura desse porte, mas a falta de dinheiro não pode servir como explicação permanente para um cenário de desorganização financeira. Talvez faltem recursos, mas não ao ponto de justificar o caos atual.

Quando uma instituição recebe recursos públicos em valores expressivos, a sociedade tem o direito de saber como esse dinheiro é utilizado. E é justamente aí que está um dos maiores problemas da Santa Casa: falta transparência.

As contas e os contratos de terceirização não permitem compreender com clareza onde estão os custos. É preciso saber se não há situações injustas, com muita gente produzindo pouco enquanto recebe muito dinheiro.

Não se trata de acusar ninguém sem provas, mas de exigir que os números permitam afastar dúvidas. A falta de transparência abre espaço para questionamentos sobre a eficiência dos contratos e da estrutura administrativa da Santa Casa de Campo Grande. Uma gestão responsável deveria esclarecer essas questões.

Também chama atenção o peso dos juros pagos mensalmente pela instituição. São milhões de reais que deixam de ser destinados à atividade hospitalar para remunerar dívidas acumuladas. Em algum momento, é preciso atacar as causas do problema.

A Santa Casa também poderia ter mais capacidade de gerar caixa e depender menos dos repasses do SUS. Isso exigiria planejamento e revisão de despesas, processos e contratos. Aparentemente, não há um trabalho consistente nessa direção.

É lamentável que um hospital tão importante para Campo Grande e Mato Grosso do Sul esteja permanentemente envolvido em problemas financeiros. Parte dessas dificuldades pode decorrer não apenas da falta de recursos, mas também de uma gestão que não demonstra eficiência e transparência.

A Santa Casa de Campo Grande precisa de recursos, mas precisa também de gestão. Precisa do Sistema Único de Saúde, mas deve buscar reduzir sua dependência.

E precisa, principalmente, abrir suas contas para distinguir aquilo que é efetivamente falta de dinheiro daquilo que pode ser consequência de decisões administrativas equivocadas. Sem isso, o problema continuará sendo empurrado para o futuro, enquanto a conta ficará para a sociedade.

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