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Entre os otimistas e os alarmistas: a reforma tributária no mercado imobiliário

A realidade costuma ser mais complexa e, ao mesmo tempo, mais interessante do que qualquer um dos dois lados imagina

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A reforma tributária ainda nem entrou totalmente em vigor e já divide opiniões. Tem quem aposte que o novo sistema vai resolver distorções antigas, reduzir custos e destravar investimentos. Tem quem já dê como certo o contrário: carga tributária maior, mercado mais retraído, imóveis e aluguéis mais caros.

Nos 25 anos em que acompanho o mercado imobiliário de perto, aprendi a desconfiar de previsões assim, tanto as otimistas quanto as pessimistas. A realidade costuma ser mais complexa e, ao mesmo tempo, mais interessante do que qualquer um dos dois lados imagina.

A Lei Complementar nº 214/2025 reconheceu algo que quem atua nesse mercado sabe na prática: imóvel não se comporta como qualquer outra mercadoria. O ciclo é longo. Muitas vezes, o terreno foi adquirido anos antes de a obra começar.

O investimento é elevado e o retorno financeiro acontece de forma gradual. Aplicar a regra geral do IVA a essa realidade, sem nenhuma adaptação, ignoraria como o setor de fato funciona.

Foi por isso que o legislador criou um regime específico para incorporações, parcelamento do solo, locações, arrendamentos e compra e venda de imóveis. Isso não é privilégio. É reconhecer, na prática, que nem toda atividade econômica cabe na mesma régua.

Os mecanismos que sustentam esse regime, o Redutor de Ajuste, o Redutor Social e o Redutor de Alíquota, cumprem uma função específica: evitar que o novo sistema tribute patrimônio já constituído, preservar o acesso à moradia e adequar a incidência do IBS e da CBS às particularidades do mercado imobiliário.

Mas quem discute a reforma apenas pelas alíquotas está olhando para a parte mais simples do problema. A mudança de verdade acontecerá na rotina de quem trabalha com imóveis. O crédito tributário deixa de ser apenas uma linha na planilha e passa a integrar o resultado financeiro do empreendimento.

A nota fiscal deixa de representar mera burocracia e passa a influenciar diretamente a formação dos preços. A escolha dos fornecedores, a formalização dos contratos e a organização documental passam a impactar a competitividade das empresas.

Some-se a isso a integração entre a nota fiscal eletrônica, o Sinter, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, a Dimob e os novos sistemas digitais de arrecadação. O Fisco passará a enxergar o mercado com um nível de detalhamento jamais visto.

A informalidade, que durante décadas encontrou espaço em parte das operações imobiliárias, tende a se tornar cada vez mais difícil de sustentar.

Isso não significa que todos pagarão mais tributos. Também não garante redução da carga tributária. Os efeitos dependerão da natureza de cada operação, do grau de formalização das atividades, do aproveitamento correto dos créditos tributários e, sobretudo, da capacidade de adaptação às novas regras.

Ao longo da minha trajetória profissional, aprendi que, em momentos de grandes transformações, quem sai na frente não é o mais entusiasmado nem o mais pessimista, é quem estuda, compreende a lógica do novo sistema e se prepara antes dos demais.

A reforma tributária já não é mais uma promessa, é rotina no mercado imobiliário brasileiro. E, nesse cenário, conhecimento técnico deixou de ser diferencial para virar condição básica de quem quer continuar investindo, empreendendo e construindo negócios sólidos.

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Qualidade de vida em uma história de 80 anos

Nascia em meio aos esforços de representantes patronais e da classe trabalhadora em prol de uma sociedade democrática o Serviço Social do Comércio

11/09/2026 07h30

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O ano de 1946 trouxe novos ares para o Brasil. O início da redemocratização no País, marcado por uma nova Constituição, representava a esperança de progresso e dias melhores. O Serviço Social do Comércio (Sesc) foi criado nesse cenário.

Nascia em meio aos esforços de representantes patronais e da classe trabalhadora em prol de uma sociedade democrática. E foi por meio da democratização do acesso aos mais diversos serviços que o Sesc marcou sua trajetória nesses 80 anos, completos no dia 13 de setembro.

Idealizada pelos empresários do comércio, a instituição tinha como missão proporcionar qualidade de vida aos trabalhadores do setor e seus familiares. Tratava-se, na época, de um conceito incipiente, que carecia de modelos representativos.

O termo qualidade de vida era relacionado a aquisição de bens, fruto de um momento pós-guerra, quando a sociedade começava a se reestruturar economicamente.

Mas a realidade era que uma vida de qualidade precisava abranger muitos outros aspectos. O bem-estar humano necessitava de saúde física, saúde mental, relações sociais e meio ambiente.

Era preciso pensar no indivíduo de forma integral, observar o contexto em que ele vivia, as condições necessárias para que pudesse desenvolver suas habilidades e autonomia.

Uma das primeiras ações do Sesc teve como foco o momento livre do trabalhador. A ideia era transformar esse tempo em uma experiência memorável, capaz de proporcionar equilíbrio a rotina de trabalho.

Surgiram então as primeiras colônias de férias e projetos como os veraneios gratuitos, promovidos no Rio Grande do Sul, que levavam os comerciários e seus familiares para férias no litoral gaúcho.

Os trabalhadores também encontravam lazer no Sesc com as atividades esportivas. Criado em 1949, os Jogos dos Comerciários logo viraram um sucesso, com times montados em lojas e fábricas, competindo em modalidades como futebol, basquete e pingue-pongue.

Até o rei Pelé participou. Com 16 anos, ele era aprendiz em uma fábrica de botas e fez parte do torneio em Bauru.

Na área de saúde, o desafio se mostrou um pouco maior. Na década de 1940, havia uma forte incidência em doenças infectocontagiosas, além de elevada mortalidade infantil. Em resposta à questão, o Sesc construiu em Minas Gerais o Sanatório Barreiro, com 600 leitos voltados ao tratamento da tuberculose.

Também houve investimento em maternidades. Em 1949 foi inaugurada no Rio de Janeiro a Maternidade Carmela Dutra, que com apenas um ano de funcionamento já recebia o prêmio Caduceu, concedido pelo Departamento Nacional da Criança, por ser o Hospital mais eficiente no combate à mortalidade materna e perinatal.

Não poderia faltar a atuação do Sesc em educação, grande norteadora de todas as suas ações. Nos anos 1940, grande parte dos adultos brasileiros eram analfabetos ou tinham o mínimo estudo, porque necessitavam cedo trabalhar.

Em 1948, o Sesc já apoiava cursos de alfabetização de adultos e o crescimento desse trabalho culminou em um programa específico, o Sesc Ler, criado em 1998, que levou alfabetização e inclusão social a jovens e adultos que abandonaram os estudos precocemente.

Hoje, a Rede Sesc de Educação está presente em toda a Educação Básica, da Educação Infantil a Educação de Jovens e Adultos. São 234 escolas e 70 polos de Ensino à Distância da EJA.

Diversas outras ações foram desenvolvidas ao longo desses 80 anos, várias delas pioneiras e que se tornaram referência para políticas públicas e iniciativas privadas. Muitas outras estão sendo estudadas. Novos projetos, planos que são construídos no dia a dia, mediante a observação do nosso público e do contexto social.

Aos 80 anos, o Sesc não para de crescer e se adaptar. Talvez seja esse o segredo de sua longevidade: atuar no dia a dia, lado a lado com esses milhões de brasileiros que escrevem a nossa história.

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O Supremo precisa se explicar

Suspeita não significa culpa e todos têm direito à defesa; diante de acusações relevantes ministros permanecem em silêncio ou oferecem poucos esclarecimentos

11/09/2026 07h25

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O Supremo Tribunal Federal (STF) tem 135 anos de história republicana. Acompanho sua atuação desde 1988, quando iniciei a faculdade de Direito. Depois fiz mestrado em Direito Constitucional na PUC-SP e lecionei a disciplina durante 20 anos. Nunca vi o STF atravessar um momento como o atual.

É muito triste ver a Suprema Corte envolvida em tantas controvérsias e suspeitas. Suspeita não significa culpa e todos têm direito à defesa. Mas surpreende que, diante de acusações relevantes, ministros permaneçam em silêncio ou ofereçam poucos esclarecimentos.

Quem exerce tamanho poder também deve satisfação institucional ao País.

A isso se soma o excessivo protagonismo político assumido pelo STF nos últimos anos. A Corte passou a ocupar espaços cada vez maiores na vida nacional. Quanto maior o poder, maior deve ser a preocupação com autocontenção, imparcialidade e respeito aos limites constitucionais.

Há poucos dias, ouvi trabalhadores de uma obra ao lado do meu escritório fazendo críticas duríssimas ao STF e ao Judiciário. Percebi que o desgaste deixou os ambientes jurídicos e políticos e chegou às ruas. Isso é extremamente preocupante.

Há uma injustiça nisso tudo: o STF não é todo o Judiciário brasileiro. São milhares de juízes, desembargadores e ministros que trabalham muito, quase sempre em silêncio, estudando processos e cumprindo dignamente suas funções. Não é justo que todos paguem por suspeitas ou erros que não são seus.

Por isso, os fatos precisam ser esclarecidos rapidamente. Nem condenação antecipada nem proteção corporativa: investigação séria, transparência, direito de defesa e responsabilização, se houver irregularidades.

O Brasil precisa de um STF respeitado e de um Judiciário preservado. Quem respeita a Justiça deve ser o primeiro a exigir que todas as dúvidas sejam esclarecidas.

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