A reforma tributária ainda nem entrou totalmente em vigor e já divide opiniões. Tem quem aposte que o novo sistema vai resolver distorções antigas, reduzir custos e destravar investimentos. Tem quem já dê como certo o contrário: carga tributária maior, mercado mais retraído, imóveis e aluguéis mais caros.
Nos 25 anos em que acompanho o mercado imobiliário de perto, aprendi a desconfiar de previsões assim, tanto as otimistas quanto as pessimistas. A realidade costuma ser mais complexa e, ao mesmo tempo, mais interessante do que qualquer um dos dois lados imagina.
A Lei Complementar nº 214/2025 reconheceu algo que quem atua nesse mercado sabe na prática: imóvel não se comporta como qualquer outra mercadoria. O ciclo é longo. Muitas vezes, o terreno foi adquirido anos antes de a obra começar.
O investimento é elevado e o retorno financeiro acontece de forma gradual. Aplicar a regra geral do IVA a essa realidade, sem nenhuma adaptação, ignoraria como o setor de fato funciona.
Foi por isso que o legislador criou um regime específico para incorporações, parcelamento do solo, locações, arrendamentos e compra e venda de imóveis. Isso não é privilégio. É reconhecer, na prática, que nem toda atividade econômica cabe na mesma régua.
Os mecanismos que sustentam esse regime, o Redutor de Ajuste, o Redutor Social e o Redutor de Alíquota, cumprem uma função específica: evitar que o novo sistema tribute patrimônio já constituído, preservar o acesso à moradia e adequar a incidência do IBS e da CBS às particularidades do mercado imobiliário.
Mas quem discute a reforma apenas pelas alíquotas está olhando para a parte mais simples do problema. A mudança de verdade acontecerá na rotina de quem trabalha com imóveis. O crédito tributário deixa de ser apenas uma linha na planilha e passa a integrar o resultado financeiro do empreendimento.
A nota fiscal deixa de representar mera burocracia e passa a influenciar diretamente a formação dos preços. A escolha dos fornecedores, a formalização dos contratos e a organização documental passam a impactar a competitividade das empresas.
Some-se a isso a integração entre a nota fiscal eletrônica, o Sinter, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, a Dimob e os novos sistemas digitais de arrecadação. O Fisco passará a enxergar o mercado com um nível de detalhamento jamais visto.
A informalidade, que durante décadas encontrou espaço em parte das operações imobiliárias, tende a se tornar cada vez mais difícil de sustentar.
Isso não significa que todos pagarão mais tributos. Também não garante redução da carga tributária. Os efeitos dependerão da natureza de cada operação, do grau de formalização das atividades, do aproveitamento correto dos créditos tributários e, sobretudo, da capacidade de adaptação às novas regras.
Ao longo da minha trajetória profissional, aprendi que, em momentos de grandes transformações, quem sai na frente não é o mais entusiasmado nem o mais pessimista, é quem estuda, compreende a lógica do novo sistema e se prepara antes dos demais.
A reforma tributária já não é mais uma promessa, é rotina no mercado imobiliário brasileiro. E, nesse cenário, conhecimento técnico deixou de ser diferencial para virar condição básica de quem quer continuar investindo, empreendendo e construindo negócios sólidos.
