O mercado imobiliário de Mato Grosso do Sul vive um momento de expansão, impulsionado pelo crescimento populacional, pela chegada de investimentos bilionários e pelo aquecimento de programas habitacionais.

No entanto, a combinação entre inflação persistente e juros ainda elevados mantém o setor em alerta e pode frear ainda mais o ritmo dos negócios nos próximos meses.

Conforme já informado pelo Correio do Estado, os sinais de desaceleração já começaram a aparecer. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), apontam que o volume de financiamento imobiliário com recursos da poupança somou R$ 252,6 milhões no primeiro bimestre deste ano, queda de 5% em relação ao mesmo período do ano passado, quando foram liberados R$ 265,9 milhões.

Embora o número de contratos tenha aumentado de 871 para 890 imóveis financiados, o valor médio das operações ficou menor, indicando um comportamento mais cauteloso dos compradores diante do custo do crédito.

Segundo a vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Creci-MS), Simone Leal, a manutenção dos juros em patamar elevado é o principal fator por trás da retração.

“Os juros altos, impulsionados pela Selic elevada, encareceram o crédito imobiliário, afastando compradores e elevando parcelas mensais. A baixa remuneração da poupança reduziu depósitos nessa aplicação, limitando recursos para o SBPE [Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo], principal fonte de financiamento habitacional em MS”, explica.

CRESCIMENTO

Apesar desse cenário, representantes do setor ainda enxergam espaço para crescimento. A presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Sindimóveis-MS), Luciana de Almeida, destaca que o Estado continua atraindo novos moradores e investimentos, o que sustenta a demanda por imóveis.

“MS se tornou um polo de investimentos bilionários e sentimos esse impacto em muitas regiões do Estado. Milhares de novos moradores chegaram nos últimos anos e isso influenciou diretamente a demanda por imóveis. Temos a inflação subindo, e isso pode deixar o Banco Central mais cauteloso no corte dos juros”, explica.

Na avaliação dela, as condições atuais de financiamento seguem favoráveis em comparação aos últimos anos.

“Os financiamentos imobiliários estão operando entre 11% e 12,5% ao ano, e isso é muito bom. Nossa Capital figura com um dos maiores resultados do Programa Minha Casa, Minha Vida. E o Programa sinaliza positivamente os resultados do mercado imobiliário. E ainda lembrando que o orçamento do FGTS para a habitação é de mais de R$ 140 bilhões. O mercado está bom mas, é preciso estar atento às oportunidades e agir”, afirma.

O presidente do Creci-MS, Roberto da Cunha, também avalia que o setor segue aquecido.

“Observamos forte demanda por imóveis residenciais, especialmente em loteamentos e condomínios de médio padrão, impulsionados pelo crescimento populacional recente e pela percepção de Campo Grande como polo regional de desenvolvimento e investimento”, detalha ao Correio do Estado.

Segundo ele, embora os juros continuem pressionando o mercado, o segmento apresenta fundamentos mais sólidos do que em ciclos anteriores.

“Apesar de ainda haver pressões como taxas de juros elevadas, o setor responde com lançamentos planejados e estoque relativamente controlado, o que reduz o risco de bolhas e contribui para um crescimento mais sustentável”.

SELIC

A preocupação do mercado imobiliário está diretamente ligada ao comportamento da taxa básica de juros. Na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), realizada em 29 de abril, o Banco Central do Brasil (BCB) reduziu a Selic em 0,25 ponto porcentual, para 14,5% ao ano.

Apesar da queda, a taxa continua em um dos maiores patamares das últimas duas décadas. Entre junho de 2025 e março deste ano, os juros permaneceram em 15% ao ano.

O BCB reconhece que o processo de desaceleração da inflação está em curso, mas mantém cautela diante das incertezas provocadas pelo cenário internacional, especialmente os impactos da guerra no Oriente Médio sobre os preços de combustíveis e alimentos.

Em comunicado, o Copom destacou que as projeções inflacionárias seguem acima da meta e que a falta de clareza sobre a duração dos conflitos aumenta o grau de incerteza para a política monetária.

Nesse contexto, o mercado imobiliário acompanha com atenção os próximos movimentos do BCB. Embora a redução da Selic seja uma sinalização positiva para o crédito habitacional, a combinação entre inflação resistente e juros ainda elevados continua sendo o principal obstáculo para uma retomada mais forte.

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A empresa Rumo tenta barrar fiscalizações finais da ANTT nos 1.973 km da linha férrea Malha Oeste que vão levantar as reais situações da ferrovia necessárias ao encerramento da concessão no dia 30 de junho.  A empresa, que tem mais de R$ 105,3 milhões em multas acumuladas por irregularidades na linha férrea, se negou a fornecer veículos para as inspeções agendadas a partir de segunda-feira (8), até 26 de junho, no trecho entre Três Lagoas e Corumbá, alegando que em alguns pontos estão intransitáveis.

Para transpor este posicionamento, o Gerente de Fiscalização de Infraestrutura e Serviços da autarquia, Daniel Santos, assinou uma Nota Técnica, em 27 de maio,  propôs Medida Cautelar “a fim de que a Concessionária RMO (Rumo Malha Oeste) providencie as ações de roçada e capina, bem como adote as demais providências necessárias para viabilizar a circulação na via férrea, com vistas à realização das Inspeções de Encerramento da Concessão da Malha Oeste.”

Esta determinação aconteceu após a empresa afirmar em reunião de alinhamento com a ANTT, realizada no dia 21 de maio, “que não disponibilizaria veículos ferroviários para esta, referindo-se ao trecho entre Bauru (SP) e Três Lagoas (MS) e para as demais inspeções” e em seguida apresentar uma carta na qual a Concessionária consignou que "o acesso ao trecho não poderá ser realizado por meio de modo ferroviário, haja vista a presença de vegetação densa que impede a circulação entre pontos de interdição".

No mesmo documento, a Rumo afirmou eu que não será fornecido veículo ferroviário para as demais inspeções, exceto nos segmentos entre Corumbá e Porto Esperança, em Mato Grosso do Sul,  e entre Mairinque e Iperó (duas cidades paulistas), que juntos somam 166 km, a que representa apenas 8% da Malha Oeste.

Com essa postura, as inspeções finais programadas pela ANTT antes do encerramento do contrato, que ocorre no dia 30 deste mês, não poderão ser realizadas nos trechos:

• Indubrasil (Campo Grande)-Corumbá/MS, Ramal de Porto Esperança e Ramal de Ladário, prevista para começar na próxima segunda-feira (8) até dia 12;
• no trecho entre Três Lagoas/MS – Indubrasil (Campo Grane) entre os dias 22 e 26;  
• no trecho Indubrasil (Campo Grande) – Ponta Porã/MS, a ser realizada no período entre 22 e 26.

No documento é ressaltando que estas fiscalizações “revestem-se de importância ainda maior, destacando que são essenciais para que a ANTT tenha uma avaliação final da concessão da Malha Oeste, “de modo a consolidar um diagnóstico abrangente sobre o cumprimento das obrigações contratuais, a qualidade dos serviços prestados e o estado de conservação dos bens da concessão, dentre outros aspectos. Essa análise permite não apenas apurar eventuais responsabilidades e subsidiar decisões quanto à indenizações, mas também extrair informações relevantes para o aprimoramento regulatório, contribuindo para maior eficiência, transparência e segurança jurídica do setor.”

É enfatizado que não tem sustentação a justificativa  para não disponibilizar veículos ferroviários, já que “é dever elementar da Concessionária, nos termos dos Contratos de Concessão e Arrendamento, promover a adequada capina e roçada da Malha. A presença de vegetação densa afronta os deveres de manter as condições de segurança operacional, responsabilizar-se pela conservação e manutenção dos bens arrendados, manter a continuidade do serviço concedido, zelar pela integridade dos bens, dentre outros deveres estabelecidos nos Contratos de Concessão e Arrendamento.”

Na avaliação do gerente da ANTT, a Rumo não pode justificar a falta de apoio à fiscalização, o que corresponde a descumprimento de obrigações legais e contratuais, com outro descumprimento contratual: de não realizar capina e roçada.

Ele argumenta que caso os fiscais da ANTT “não consigam transitar com veículo ferroviário na Malha Oeste, as Inspeções de Encerramento da Concessão da Malha Oeste restarão obstadas pela Concessionária, de modo que os elementos a serem colhidos serão em quantidade muito inferior ao que seria possível de se verificar.

Inclusive, não apenas as inspeções da ANTT seriam prejudicadas, mas também o próprio trabalho de Levantamento das Bases de Passivos e Ativos que está sendo realizado por Verificador Independente, que realizará o levantamento de dados em campo no período de 15 a 19 de junho de 2026.”

Com esses argumentos, a nota técnica afirma que existem requisitos jurídicos para a adoção de medida cautelar: (i) Periculum in mora e (ii) Fumus boni iuris.

Em relação ao de Periculum in mora, ressalta que as inspeções devem ser realizadas antes do término contratual, dia 30 de junho de 2026, havendo “risco iminente de prejuízo grave e de difícil reparação decorrente do imotivado embaraço da Concessionária frente aos trabalhos de fiscalização da ANTT e de levantamento de ativos e passivos do Verificador Independente. Caso a Concessionária não promova as ações de roçada e capina, restará prejudicada a adequada verificação das condições da via permanente, da faixa de domínio e dos pátios ferroviários.”

Já o fumus boni iuris “encontra-se evidenciado pelos deveres legais, contratuais e regulatórios impostos à Concessionária de assegurar condições adequadas de acesso, conservação e operacionalidade da infraestrutura ferroviária concedida e arrendada, bem como de colaborar integralmente com as atividades de fiscalização da ANTT e com os procedimentos relacionados ao encerramento da concessão. A omissão da Concessionária quanto à realização das medidas mínimas de roçada e capina necessárias à inspeção da malha ferroviária revela o descumprimento de suas obrigações legais, contratuais e regulatórias, além de afronta aos princípios da eficiência, da continuidade do serviço público e da supremacia do interesse público, legitimando a adoção de providências cautelares pela Agência.”

Na conclusão, é proposta a edição de Medida Cautelar para que a Rumo faça a roçada e a capina e adote as demais providências necessárias para viabilizar a circulação na via férrea para que as inspeções possam ser feitas.

Com esta avaliação, foi apresentada uma minuta de portaria, no dia 27 deste mês, na qual a ANTT determinar que a concessionária “promova, de forma imediata, a execução dos serviços de roçada e campina, conforme cronograma contido no Anexo I desta Portaria (com os períodos das fiscalizações), bem como adote as demais providências necessárias para viabilizar a circulação na via férrea, com vistas à realização das Inspeções de Encerramento da Concessão da Malha Oeste”, definindo que o descumprimento será punido com multa.

Só que a empresa já foi autuada em R$ 105,363 milhões pelo abandono da linha férrea Malha Oeste nos últimos anos. Só entre 2021 e 2024, a Agência Nacional de Transportes (ANTT) aplicou 74 multas na empresa por não cuidar da faixa de domínio, abandonar prédios e não trocar dormentes.

Este valor  foi apresentado em outra Nota Técnica, desta vez da SUFER (Superintendência de Transporte Ferroviário), que aponta que em novembro de 2024 o total em multas chegava a R$ 80 milhões. Só que este valor apresentado pela empresa Houer Consultoria e Concessões Ltda, contratada pela INFRA S.A. como Verificadora Independente da RMO, deverá ser maior  chegando a R$ 105,3 milhões, conforme relatório apresentado no final do ano passado.