O mercado imobiliário de Mato Grosso do Sul vive um momento de contrastes. Enquanto os programas habitacionais impulsionam a construção de moradias populares e ajudam a reduzir o deficit habitacional, o segmento de médio padrão enfrenta juros elevados, crédito mais restrito e custos crescentes.

Em entrevista ao Correio do Estado, o empresário e dirigente do setor imobiliário Renato H. Perez analisa os principais desafios para ampliar a oferta de moradias, defende a desburocratização na aprovação de empreendimentos, aponta a necessidade de novas fontes de financiamento e avalia as perspectivas do mercado diante do ciclo de crescimento econômico do Estado.

Confira a entrevista.

Como o senhor descreveria o cenário atual da habitação em Campo Grande e Mato Grosso do Sul, comparado aos últimos anos?

Antes de responder, acho importante fazer uma distinção. Quando falamos em mercado habitacional, muitas vezes parece que estamos tratando de um único mercado.

Na realidade, convivemos hoje com segmentos que vivem momentos bastante diferentes, cada um com sua própria dinâmica, desafios e fontes de financiamento.
O ponto central dessa discussão é justamente a origem dos recursos que financiam a compra dos imóveis.

Hoje, esse é um dos maiores desafios do setor. Enquanto a habitação de interesse social é financiada principalmente com recursos do FGTS [Fundo de Garantia do Tempo de Serviço], que vive um momento bastante sólido, o mercado de médio padrão depende da poupança, que vem mostrando sinais de esgotamento como principal fonte de funding para o crédito imobiliário.

As medidas recentes do Banco Central, como a liberação de parte do compulsório da poupança, ajudam a ampliar a capacidade dos bancos de conceder financiamentos e trazem um alívio no curto prazo. Mas elas não resolvem o problema estrutural.

O grande desafio é desenvolver novas fontes de financiamento que garantam crédito de forma sustentável para a classe média e permitam que esse mercado continue crescendo.

Dentro desse contexto, a habitação de interesse social vive um excelente momento. Há ampla disponibilidade de recursos do FGTS, o programa Minha Casa Minha Vida foi fortalecido e os subsídios oferecidos pelos governos federal, estadual e municipal ajudam as famílias, principalmente na composição da entrada do financiamento. Isso tem impulsionado a produção de novos empreendimentos e ampliado o acesso à casa própria.

Já o segmento de médio padrão enfrenta um cenário mais desafiador. Além dos juros elevados, há uma oferta mais restrita de crédito imobiliário, aumento dos custos da construção e perda do poder de compra das famílias.

Qual é hoje o deficit habitacional estimado no Estado e quais fatores mais contribuem para esse número?

O deficit habitacional é um desafio nacional. Hoje, o Brasil tem um deficit estimado em aproximadamente 5,8 milhões de moradias, enquanto Mato Grosso do Sul registra um deficit habitacional em torno de 76 mil moradias.

É importante esclarecer que deficit habitacional não significa apenas falta de casas. Esse indicador também considera famílias que vivem em moradias precárias, dividem a mesma residência por falta de alternativa ou comprometem uma parcela muito elevada da renda com o pagamento do aluguel.

Esse deficit é resultado de uma combinação de fatores. O crescimento da população e da formação de novas famílias aumenta continuamente a demanda por moradias.

Ao mesmo tempo, muitas famílias ainda não conseguem acessar o mercado formal de habitação, seja pela limitação da renda, seja pela dificuldade de acesso ao crédito imobiliário.

Por outro lado, o setor da construção tem feito sua parte. Nos últimos anos, a produção de moradias populares cresceu significativamente graças ao fortalecimento do programa Minha Casa, Minha Vida, à disponibilidade de recursos do FGTS e aos subsídios concedidos pelos governos federal, estadual e municipal.

O desafio daqui para frente é manter esse ritmo de produção e, principalmente, criar mecanismos que ampliem o acesso ao financiamento imobiliário.

Não basta construir mais imóveis, é preciso garantir que mais famílias tenham condições de comprar essas moradias. Essa é uma agenda que envolve o setor privado, as instituições financeiras e o poder público.

Por que os loteamentos demoram tanto tempo para ser aprovados em Campo Grande? E o que o Secovi pode fazer para ajudar a reduzir essa burocracia?

A aprovação de loteamentos em Campo Grande demora porque o processo é fragmentado, passa por diversos setores e frequentemente gera sucessivas rodadas de exigências.

Há ainda um problema estrutural importante: parte da remuneração dos auditores está vinculada à quantidade de análises realizadas. Esse modelo pode criar um incentivo inadequado à multiplicação de reanálises, em vez de estimular uma avaliação única, conclusiva e eficiente.

Não se trata de questionar a atuação individual dos servidores, mas de rever um sistema que pode favorecer o retrabalho.

O Secovi pode contribuir propondo a modernização do processo, com análise simultânea entre os órgãos, exigência única consolidada, prazos objetivos e uso de inteligência artificial para conferir documentos, plantas, parâmetros urbanísticos e inconsistências técnicas.

A tecnologia não substituiria o auditor, mas permitiria análises mais rápidas, padronizadas e transparentes, reduzindo a burocracia sem comprometer a segurança técnica e jurídica.

Qual tem sido o impacto da taxa de juros e da política monetária no financiamento imobiliário e no ritmo de lançamentos?

A taxa de juros é um dos principais instrumentos da política econômica e influencia diretamente todos os setores produtivos. No mercado imobiliário, que depende de financiamentos de longo prazo, seus efeitos acabam sendo ainda mais perceptíveis.

Mais do que o patamar atual da taxa de juros, um fator importante é o longo período em que ela permanece elevada.

Quanto mais tempo convivemos com esse cenário, maiores são os impactos sobre a capacidade de compra das famílias, sobre a oferta de crédito imobiliário e sobre a decisão das incorporadoras de lançar novos empreendimentos.

Para quem compra um imóvel financiado, pequenas variações na taxa de juros representam um aumento significativo no valor das prestações e da renda exigida para aprovação do crédito. Como consequência, diminui o número de famílias aptas a financiar um imóvel, o que acaba desacelerando parte da demanda.

Ao mesmo tempo, o setor enfrenta um desafio estrutural relacionado às fontes de financiamento. O crédito para o mercado de médio padrão depende principalmente dos recursos da poupança [SBPE], que vem apresentando uma redução gradual de disponibilidade.

Medidas recentes do Banco Central, como a liberação de parte do compulsório da poupança, ajudam a ampliar a liquidez do sistema e trazem um alívio importante no curto prazo, mas não resolvem a necessidade de novas fontes de funding para o crédito imobiliário.

O aumento do custo dos materiais de construção e da mão de obra tem afetado o preço final dos imóveis? De que forma?

Sim. A construção civil vem enfrentando um cenário de pressão sobre os custos de produção, resultado da combinação de diversos fatores, como o aumento dos preços dos insumos, as oscilações no mercado de commodities, os reajustes dos combustíveis e dos custos logísticos, além da valorização da mão de obra especializada. Esse movimento é refletido no Índice Nacional da Construção Civil [INCC], que voltou a apresentar aceleração.

É importante destacar, porém, que o setor não repassa automaticamente esses aumentos ao consumidor. Antes disso, as empresas buscam continuamente ganhos de eficiência por meio de planejamento, inovação, industrialização dos processos construtivos, uso de tecnologia e uma gestão cada vez mais rigorosa das obras para absorver parte desses custos.

Entretanto, quando esse cenário de pressão se mantém por um período prolongado, parte desse aumento acaba sendo incorporada ao preço final dos imóveis.

Isso é necessário para preservar a viabilidade econômica dos empreendimentos, manter a qualidade das construções e garantir que novos projetos continuem sendo lançados.

É importante lembrar que o preço de um imóvel não é determinado apenas pelo custo da construção. Ele resulta de uma combinação de fatores que inclui o custo dos insumos, a disponibilidade de crédito, o custo do financiamento e a dinâmica entre oferta e demanda.

Quais medidas o senhor considera mais urgentes para melhorar a oferta de moradia e destravar o mercado imobiliário na região?

Na minha avaliação, existem cinco prioridades para ampliar a oferta de moradias e criar um ambiente favorável ao desenvolvimento do setor.

A primeira é ampliar a infraestrutura urbana, principalmente nas regiões periféricas. Grande parte dos empreendimentos de interesse social é desenvolvida nessas áreas em razão do custo da terra. Por isso, investimentos em pavimentação, drenagem, saneamento, mobilidade e equipamentos públicos são fundamentais para ampliar a oferta de moradias com qualidade.

A segunda é agilizar e desburocratizar o processo de aprovação de novos empreendimentos. Reduzir o tempo de análise dos projetos significa diminuir custos, aumentar a previsibilidade e acelerar a entrega de novas moradias para a população.

A terceira, e talvez uma das mais importantes, é garantir segurança jurídica. O mercado imobiliário trabalha com investimentos elevados e contratos de longo prazo. Quem decide investir precisa ter previsibilidade e confiança de que as regras urbanísticas serão respeitadas e aplicadas com critérios técnicos.

Mudanças constantes de entendimento ou decisões sem fundamento técnico aumentam o risco, afastam investimentos e acabam elevando o custo dos empreendimentos.

A quarta prioridade é fortalecer a mobilidade urbana, permitindo que novas regiões da cidade se desenvolvam de forma integrada e ampliando as possibilidades de expansão urbana.

Por fim, é importante fortalecer os incentivos à habitação. O Estado já desenvolve iniciativas importantes, como o Bônus Moradia, por meio da Agehab. Os municípios também podem contribuir com incentivos tributários e urbanísticos, parcerias público-privadas e programas que facilitem o acesso das famílias ao financiamento imobiliário.

{ PERFIL }

Renato H. Perez

É empresário, formado em Direito e Administração, com mais de 25 anos de experiência no setor imobiliário.

É fundador da Perez Imóveis, vice-presidente da Fecomércio-MS, e diretor institucional e coordenador da Comissão de Relacionamento Governamental da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI).