A Receita Federal publicou, no dia 15 de agosto, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que institui oficialmente o Cadastro Imobiliário Brasileiro (Cib), um banco de dados nacional que promete mudar a forma como imóveis são registrados, negociados e fiscalizados no País. A medida, que entra em vigor no início de 2026, cria um identificador único para cada imóvel, um “CPF do imóvel”, integrando dados que hoje estão espalhados em diferentes órgãos, cartórios e municípios.
O novo cadastro faz parte do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e torna obrigatório o compartilhamento de dados entre Receita Federal, cartórios, prefeituras, estados, instituições financeiras e agentes do mercado imobiliário. Na prática, escrituras, registros, valores de referência e dados de localização passam a estar concentrados em um único banco, o que pode mudar desde a avaliação de um imóvel até a cobrança de impostos.
Para a vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Creci-MS), Simone Leal, a mudança é disruptiva e exige atenção imediata de todo o setor.
“O Cib funciona como um ‘CPF do imóvel’, tornando o compartilhamento de dados obrigatório para todos os agentes do mercado imobiliário. A nova instrução normativa exige que os corretores e imobiliárias se adaptem ao Cib, entendam como ele funciona e o que muda nas suas operações”, explicou.
Uma das principais alterações trazidas pela norma é a inserção de um valor de referência oficial para cada imóvel, atualizado anualmente. A medida cria um parâmetro comum para o mercado, ajudando a reduzir discrepâncias entre valores declarados e preços praticados, o que pode impactar avaliações, negociações e a base de tributação.
Segundo Simone Leal, a novidade pode aumentar a confiança do setor e uniformizar critérios de avaliação. “A inserção de um valor de referência oficial anual vai impactar as avaliações ao fornecer uma base mais sólida e transparente para o cálculo de valores, exigindo que os avaliadores considerem essa referência em seus laudos e justifiquem desvios”, disse.
“Nas negociações, a referência criaria um patamar comum de valorização, aumentando a segurança e a transparência para ambas as partes e, potencialmente, influenciaria na precificação, na tomada de decisões e até mesmo na tributação”, detalhou a vice-presidente.
Outro ganho esperado é a agilidade no processo de compra e venda. O acesso centralizado aos documentos deve reduzir o tempo e os custos com a busca de certidões e registros em diferentes cartórios, tornando o caminho até a escritura mais simples e rastreável.
“Esse novo sistema tem tudo para deixar o processo mais rápido e seguro. Ele vai centralizar todas as informações importantes em um único banco de dados, o que significa menos burocracia, já que não vai ser preciso correr atrás de documentos em vários cartórios. Além disso, como os dados serão mais confiáveis e íntegros, o risco de fraude diminui muito. Isso também deve agilizar a aprovação de financiamentos”, explicou Simone Leal.
A tendência é de que os custos cartoriais também sejam beneficiados, conforme o sistema se consolide. “Em princípio, a expectativa é de que os custos cartoriais possam diminuir a médio e a longo prazo. Com o novo cadastro, o processo de regularização e registro deve se tornar mais simples e automatizado, reduzindo o tempo gasto e, consequentemente, os custos operacionais. Por outro lado, a curto prazo, pode haver algum ajuste ou adequação de taxas, mas a tendência geral é de que, com o tempo, fique mais barato e eficiente para todos os envolvidos”, avaliou a vice-presidente.
IMPOSTOS
Oficialmente, o Cib não prevê aumento no preço dos impostos. O que especialistas apontam é que, com a integração de dados e valores mais próximos do mercado, as prefeituras poderão, no futuro, recalcular a base do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e por isso a conta pode subir.
O presidente da Comissão de Assuntos Tributários da Ordem dos Advogados do Brasil – seccional de Mato Grosso do Sul (OAB-MS), Marcelo Vieira, alerta que a padronização e centralização de dados facilita o trabalho dos fiscos federal, estadual e municipal, podendo resultar em aumentos indiretos na carga tributária para proprietários.
“O cadastro unifica os imóveis em um código nacional e vincula cada um a um valor de referência. Esse valor será usado e compartilhado pela Receita Federal, estados e municípios. Embora a norma não crie novos tributos, ela pode resultar em aumento indireto da carga tributária para o cidadão, pois os municípios, os Estados e a União terão todas as informações relativas aos imóveis e também uma referência dos valores de mercado. E isto facilita a fiscalização”, pontuou.
Vieira lembra ainda que o cruzamento de dados permitirá identificar imóveis irregulares ou subavaliados com muito mais facilidade, gerando autuações e cobranças adicionais.
“A Receita Federal terá meios de detectar inconsistências através de cruzamento de dados sem depender apenas de fiscalização. E isso pode gerar cobranças adicionais, retificações e autuações para quem estiver em desacordo com as normas legais”, complementou Marcelo Vieira.
Para os proprietários, a orientação é manter os dados atualizados para evitar problemas futuros.
“O proprietário não precisa adotar nenhuma medida formal imediata, mas é altamente recomendável revisar e atualizar os cadastros dos imóveis urbanos e rurais para corrigir eventuais divergências de área, endereço ou titularidade, entre outros itens”, orientou o presidente da Comissão.
MERCADO
Além dos efeitos tributários, a criação do Cib deve mudar a rotina dos corretores e imobiliárias, que precisarão adaptar seus sistemas, contratos e práticas ao novo padrão nacional. O mercado, que sempre lidou com uma burocracia fragmentada, passa a contar com um modelo integrado, o que, se bem implementado, tende a dinamizar negociações e dar mais segurança jurídica para compradores, vendedores e instituições financeiras.
“O novo cadastro nacional deve trazer mais transparência e agilidade na compra e venda de imóveis, centralizando informações em um banco de dados único. Assim, escrituras, registros e documentos ficam mais acessíveis, reduzindo fraudes, duplicidades e dando mais segurança jurídica. Também facilita o acesso ao crédito, tornando o mercado imobiliário mais dinâmico e seguro”, resume Simone Leal.
As imobiliárias e corretores precisarão rever contratos, políticas internas e a forma de coleta e envio de dados, além de entender como justificar variações de preços diante de um valor de referência oficial, que poderá servir de base, tanto para negociações quanto para fiscalizações.
