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Aluguel por temporada vs. falta de segurança e sonegação: o custo invisível para a sociedade

Crescimento desordenado de locação de imóveis trouxe desafios evidentes para grandes cidades do Brasil e do mundo

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A sigla STR, do inglês short-term rental (aluguel de curta temporada), refere-se à locação de imóveis mobiliados por períodos reduzidos. Tais estadias raramente ultrapassam um mês – duram, quase sempre, dias ou semanas e, desta forma, são uma alternativa aos hotéis tradicionais.

Popularizado por plataformas como o Airbnb, o modelo conquistou o público, ao longo dos anos, por proporcionar experiências mais “caseiras”, enquanto para os proprietários promete (e, geralmente, entrega) atrativo retorno financeiro.

Apesar da praticidade do STR, seu crescimento desordenado trouxe desafios evidentes para grandes cidades do Brasil e do mundo.

Ocorre que, quando esta forma de hospedagem surgiu, anos atrás, tratava-se de algo disruptivo, sem qualquer regulamentação específica. A ausência de normas claras permitiu a proliferação do modelo de forma não planejada, o que gerou impactos significativos, principalmente em moradia e no ordenamento urbano.

Hoje, países como Espanha, França e Holanda lidam de maneira rigorosa com a normatização deste tipo de aluguel.

No Brasil, por outro lado, a regulamentação do STR ainda tem diversas lacunas. Enquanto as operadoras que exploram este tipo de locação recorrem ora à Lei do Inquilinato, ora à Lei Geral do Turismo, conforme melhor lhes convêm, as autoridades enfrentam desafios para elaborar e colocar em prática regras mais equilibradas e aplicáveis.

Só que este impasse gera incertezas jurídicas, especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, entre outras capitais que têm dificuldade para regulamentar localmente um fenômeno sujeito à legislação federal.

Além disso, a falta de normatização e de forte fiscalização favorece práticas inadequadas que afetam tanto os hóspedes como os edifícios residenciais e negócios desta natureza.

Problemas de segurança estão entre os principais pontos de atenção: diferentemente dos hotéis, onde há respaldo legal e segurança estrutural, o STR frequentemente deixa o turista desprotegido.

A instalação de câmeras ocultas, a entrada do proprietário sem aviso, equipamentos insuficientes ou que não funcionam, além da presença de estranhos nos condomínios, também são, não de hoje, pontos de discórdia e de polêmica.

Outro gargalo digno de nota é a sonegação tributária. Historicamente, hotéis pagam um sem-número de taxas e tributos, como o Imposto Sobre Serviços (ISS), sem contar os recolhimentos sobre folha de pagamento, etc.

Já os anfitriões individuais e as plataformas, em sua maioria, não arcam adequadamente com suas obrigações fiscais. Com esta sonegação, não há somente concorrência desleal com a hotelaria formal, como também prejuízo para a arrecadação pública.

No contexto nacional, é evidente que tanto plataformas de STR quanto hotéis precisarão coabitar. Para o setor hoteleiro, superar o livre mercado exige diversificação, inovação e personalização.

A adoção de tecnologias de precificação dinâmica, programas de fidelidade robustos e experiências únicas – como hospedagens temáticas, concierge (assistência) personalizado e foco no bem-estar do hóspede – são alguns caminhos para se destacar frente aos STRs.

Já as plataformas de aluguel precisam se adaptar às regulamentações emergentes e desenvolver relações mais transparentes com anfitriões e autoridades, garantindo, inclusive, o pagamento correto de tributos e o atendimento a normas urbanísticas e de segurança.

A “guerra” inicial entre STRs e a hotelaria convencional está se transformando numa competição madura e regulada. Ambos os lados terão de redefinir suas estratégias e seus posicionamentos para coexistirem com ponderação e cooperação no mercado.

Afinal, o verdadeiro sucesso do setor do turismo está em acomodar as necessidades dos turistas, dos moradores, dos anfitriões e das empresas de maneira justa, sustentável e com serviços de qualidade e valores competitivos.

EDITORIAL

Rodar MS e a lógica da cooperação

Programa evidencia colaboração entre o Estado e a União e aposta em modelo eficiente, em que a manutenção rodoviária proativa se destaca

22/04/2026 07h15

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Em tempos de disputas políticas acirradas, é comum que se busque atribuir a paternidade exclusiva de programas governamentais. No entanto, a realidade da gestão pública mostra que grandes iniciativas dificilmente são fruto de um único ator.

Em muitos casos, o esforço para tirar projetos do papel é compartilhado entre diferentes esferas de poder e instituições.

O programa Rodar MS é um exemplo claro dessa dinâmica. Voltado à manutenção proativa de mais de 700 quilômetros de rodovias nas regiões Cone-Sul e Bolsão de Mato Grosso do Sul, o projeto evidencia como a cooperação pode resultar em políticas públicas mais eficientes. Trata-se da adoção do sistema Crema, modelo financiado com recursos do Banco Mundial e já testado em outras experiências de infraestrutura.

O diferencial do Crema está em sua lógica de funcionamento. Na prática, ele é uma espécie de parceria público-privada em escala reduzida. A empresa contratada não é remunerada apenas pela execução de obras pontuais, mas pelo desempenho contínuo ao longo do contrato, que é de longo prazo.

Quanto melhor o estado de conservação da rodovia – sem buracos, com sinalização adequada e segurança garantida –, maior tende a ser sua remuneração.

Esse modelo altera incentivos. Em vez de intervenções reativas, feitas apenas quando o problema já se agravou, o sistema estimula a manutenção preventiva. Para a empresa, é mais vantajoso evitar a deterioração do que remediá-la.

Para o poder público e, sobretudo, para o usuário, o ganho é evidente: estradas em melhores condições, com mais segurança e previsibilidade.

Outro ponto que merece atenção é o financiamento do programa. O empréstimo de R$ 1,2 bilhão foi contratado pelo governo de Mato Grosso do Sul, mas conta com o aval do governo federal, condição necessária em operações internacionais.

Isso ocorre porque, do ponto de vista jurídico, a soberania para esse tipo de compromisso é da União, já que estados não têm personalidade jurídica de direito internacional.

Longe de representar conflito, essa engrenagem institucional demonstra a importância da cooperação federativa. União e governo estadual cumprem papéis complementares para viabilizar investimentos relevantes, com impacto direto na infraestrutura e no desenvolvimento regional.

O Rodar MS, portanto, vai além da discussão sobre autoria. Ele evidencia que, quando há coordenação entre diferentes níveis de governo e adoção de modelos eficientes, os resultados tendem a ser mais consistentes.

Em um país de dimensões continentais, reconhecer e valorizar esse tipo de parceria é essencial para avançar.

Artigo

O eleitor mediano sumiu da corrida presidencial deste ano?

A corrida presidencial segue a todo vapor, trazendo uma pergunta que creio valer uma quantia milionária: o teorema do eleitor mediano da ciência econômica explica a conjuntura política do Brasil?

20/04/2026 07h30

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Professora da Universidade Presbiteriana Mackenzie e Pesquisadora do Centro Mackenzie de Liberdade Econômica.

A corrida presidencial segue a todo vapor, trazendo uma pergunta que creio valer uma quantia milionária: o teorema do eleitor mediano da ciência econômica explica a conjuntura política do Brasil?

O tal teorema, enunciado inicialmente pelo economista escocês Duncan Black, na década de 1940, prevê que candidatos com chance de vitória devem mirar em campanhas voltadas para o centro do espectro ideológico.

A lógica é a seguinte: em uma democracia com regra de maioria, aquele que se distancia do meio dá votos de bandeja para o seu rival ocupar o espaço.

O matemático Harold Hotelling, em 1929, ofereceu um raciocínio rigoroso e visualmente impactante sobre o assunto. Considere dois sorveteiros em uma faixa de praia.

Cada um deles, de maneira experimental, tenta várias opções para deixar o seu carrinho ou quiosque, mas a competição acirrada faz com que os dois percebam que o ponto mais lucrativo deve ser mesmo o centro da praia.

Ainda que na política a analogia seja válida, vale o alerta de que nem a praia e nem a política real têm consumidores distribuídos de maneira uniforme.

Tampouco podemos imaginar que os mais de 155 milhões de eleitores brasileiros tenham preferências organizadas como a famosa “curva do sino.”

Todos que acompanham as pesquisas de intenção de voto percebem retratos de um eleitorado polarizado em dois grandes picos comumente chamados de esquerda e direita, mesmo que as pessoas tenham dificuldade em compreender seus fundamentos.

Nesse cenário, as candidaturas do ex-governador de Goiás e o de Minas Gerais ao Executivo Federal parecem ser balões de ensaio para examinar se há mesmo fôlego para a moderação.

Ambos investem em temas que fisgam nossa atenção como a segurança pública, o combate à corrupção e a modernização do Estado. Além disso, defendem a anistia do ex-presidente Bolsonaro.

Estão de olho no mesmo eleitor de Flávio Bolsonaro e de outros descontentes com Lula da Silva e o mais recente ex-presidente. Difícil especular se eles conseguem mesmo mirar no eleitor mediano.

O grande erro de aplicar o teorema resulta da confusão entre os conceitos de mediana e média. A mediana é uma medida que divide o eleitorado exatamente ao meio, ou seja, uma metade prefere estar mais à esquerda, enquanto a outra, à direita.

Ela só se iguala com a média aritmética quando as preferências do espectro ideológico se distribuem de forma simétrica como a famosa “curva do sino.”

Porém, hoje, temos intenções de votos que sugerem uma distribuição com dois picos e, por isso, a mediana pode estar em uma região diferente do que se espera de um eleitorado de preferência moderada, nem progressista e nem conservador.

Isso quer dizer que o teorema caducou? Não, ele apenas precisa ser melhor interpretado. Para começar, o eleitor real não tem preferências unidimensionais.

Há todo o tipo de gente: conservadores nos costumes e liberais na economia; liberais em tudo; conservadores nos costumes e intervencionistas; e combinações que desafiam o entendimento sobre o eixo esquerda-direita.

Além disso, o espectro ideológico não é estático: aumento da violência, novos escândalos de corrupção, mudanças tecnológicas e transformações econômicas variadas transformam as crenças dos eleitores.

A metáfora da praia do matemático muda a forma da faixa de areia assim como os sorveteiros candidatos deslocam-se para ganharem mais clientes ou votos.

O baixo entusiasmo com o governo de plantão pode ser um indício da mudança. O eleitor de hoje provavelmente não parece mais seduzido pelos programas de assistência; eles já são tidos como obrigação do Executivo Federal. Sendo assim, apostar todas as fichas no debate nessa pauta pode ser tão arriscado quanto a estratégia do microempreendedor tentando vender sorvete numa praia em que pessoas desejam bebidas ricas em proteína.

Se a analogia estiver correta, vale especular se o eleitor mediano busca um Estado moderno que reduza custos de transação, resolva o sério problema de segurança e combata o câncer da corrupção.

Talvez o eleitor não queira que o Estado resolva tudo para ele e tampouco deseje que a solução de todos os seus problemas venha do Estado; só anseie que o Estado limpe o jardim para que ele possa plantar o que precisar ou desejar. Afinal, não é disso que se trata o desenvolvimento humano?

Certamente, nem tudo é economia, a despeito do slogan de James Carville na campanha de Bill Clinton em 1992 “It´s the economy, stupid.” Não há como negar que a política tem muito das paixões, identidades e investidas tribais, que desafiam a lógica do cálculo racional.

Sendo assim, vale seguir o aviso do Nobel de Economia Amartya Sen, em seu “Identidade e Violência”: perigoso é acreditar em uma única identidade tribal que precisa rivalizar e destruir outras para sobreviver. Steven Pinker chama atenção para nossos dois chips mais importantes: nascemos com o do instinto de sobrevivência e o da racionalidade, é uma conquista cultural e merece ser preservada. Sem eles fica difícil neutralizar a marcha da insensatez.

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