Após mais de um ano de discussão, entrou em vigor no dia 2 de agosto o novo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental (PDDUA) de Campo Grande. O instrumento, básico em um processo de planejamento municipal para a implantação da política de desenvolvimento urbano, traz mudanças importantes para o setor imobiliário da Capital e também relativa a expansão da cidade. 

Para esclarecê-las, o Correio do Estado fez um raio x das principais alterações, incluindo instrumentos que ainda devem ser regulamentados. Entre as principais modificações estão a implantação do IPTU Progressivo, revisão do Coeficiente de Aproveitamento (CA) e da Taxa de Ocupação do Solo, a criação da Taxa de Relevância e a reestruturação do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano.

IPTU PROGRESSIVO

Uma das políticas públicas que devem começar a ser implantas em Campo Grande a partir do novo Plano Diretor é o IPTU (imposto predial e territorial urbano) progressivo. Destinado aos municípios e cobrado anualmente, o IPTU é um dos principais impostos sobre a propriedade no Brasil e uma das maiores fontes de receita das prefeituras.

Com o mecanismo do IPTU progressivo, o valor cobrado aumenta nos casos em que os proprietários dos imóveis os deixam subutilizados. Essa é uma forma de tentar impeli-los a dar um destino adequado aos imóveis, cedendo-os, alugando-os ou vendendo-os, por exemplo.

“O IPTU progressivo nós temos 24 meses para regulamentar. Como que vai funcionar? Quais são os critérios? Tudo depende de uma lei que tem que ser aprovada na Câmara. Mas é tudo com base no Estatuto das Cidades, que é a legislação federal. Depois que regulamentar a prefeitura, tem que notificar as pessoas. O IPTU progressivo só é aplicado no imóvel que é territorial ou subutilizado. Não será em toda a cidade”, explicou a diretora-adjunta da Agência Municipal de Meio Ambiente e Planejamento Urbano (Planurb), Vera Bacchi.

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

O Coeficiente de Aproveitamento (CA), ou Índice de Aproveitamento (IA), é um número que, multiplicado pela área de um terreno, indica a quantidade total de metros quadrados passíveis de serem construídos e foi uma das alterações feitas no Plano Diretor.

O índice máximo de coeficiente de aproveitamento em Campo Grande atualmente é de 5; no plano antigo era 6. “Ele continua sendo diferenciado por zonas, mas hoje tem possibilidade de você comprar o coeficiente; por exemplo, uma zona onde o coeficiente é 4, você pode comprar mais um para ele chegar até o 5”, explicou Vera Bacchi. 

A diferença, a partir do novo plano, é que a compra do coeficiente de aproveitamento pode ser feita de duas formas: por meio de pagamento de outorga onerosa de construir ou compra do potencial construtivo de um imóvel que a prefeitura tenha interesse em preservar – instrumentos que ainda devem ser regulamentados.

“O Centro é onde nós temos mais infraestrutura e muita vezes ela fica ociosa. É nessa região que nós colocamos um coeficiente de aproveitamento maior, para que possibilite um maior adensamento e um melhor aproveitamento do solo e da infraestrutura existente: asfalto, abastecimento de água, rede coletora de esgoto, transporte coletivo, equipamento público, coleta de lixo. Com a possibilidade de comprar o coeficiente de aproveitamento, um edifício multirresidencial pode ser construído num ambiente maior, com um maior número de unidades residenciais”, explicou a diretora-presidente da Planurb, Berenice Maria Jacob Domingues.

TAXA DE PERMEABILIDADE

A taxa de permeabilidade é a relação entre a área penetrável pela água da chuva e a área total do terreno. Ela é extremamente importante, principalmente nos grandes centros urbanos, porque garante que haverá escoamento de água no momento de uma grande tempestade. 

Em Campo Grande, a Taxa de Permeabilidade aumentou de 12,5% para 20%, 25% ou 30%, dependendo da zona onde está localizado o imóvel. Na zona urbana 4 e 5, por exemplo, onde estão os bairros Coronel Antonino, Jardim Novos Estados e Mata do Jacinto, a taxa de permeabilidade é de 30%.

Para incentivar o crescimento nas regiões periféricas da cidade, o novo Plano Diretor traz uma denominação chamada de centralidades.“São áreas que tem uma característica diferenciada do restante da região pelo potencial de crescimento. E nós demos incentivos com relação a atividades e aos índices urbanísticos. Por exemplo, a taxa de ocupação na zona pode 50%, mas na centralidade, para os edifícios multirresidenciais, pode 70%. O coeficiente de aproveitamento também pode ser maior que o da zona, incentivando a melhor ocupação da região”, explicou Berenice. 

Ao todo, foram identificadas sete centralidades, denominadas como: Tamandaré, Cidade Jardim, Coronel Antonino, Julio de Castilho, Morenão, Guaicurus e Aero Rancho.

“São regiões que tem uma infraestrutura de serviços que vai aproximar o cidadão do comércio e até do emprego dele. Isso vai proporcionar uma melhor qualidade de vida das pessoas. O que nós queremos é facilitar, é melhorar o acesso das pessoas aos bem e serviços que ela precisa no dia a dia. É por isso que nessas centralidades vamos incentivar, inclusive, habitação de interesse social. Vai acontecer? Não sabemos. Mas a gente já está dizendo ao empreendedor que ele terá benefícios e facilidades para investir ali”, afirma a diretora.

Entre os benefícios está um instrumento que leva o nome de Fachada Ativa, que corresponde à ocupação da fachada localizada no alinhamento de passeios públicos por uso não residencial com acesso aberto à população e abertura para o logradouro. “Um edifício, multirresidencial, onde no pavimento térreo coloca-se algumas lojas, um pequeno comércio. Se o empreendedor construir pelo menos 20% do seu térreo como fachada ativa, ao invés de pagar outorga onerosa, ele pode ter esse 20% acrescido no coeficiente de aproveitamento dele”, aponta a arquiteta Vera Bacchi.

IMÓVEIS HISTÓRICOS

O novo Plano Diretor também traz alterações em relação a obras e reformas em prédios tombados. Antes, a Capital tinha apenas uma Zona Especial de Interesse Cultural (Zeic), onde estavam enquadrados todos os prédios históricos. Com a revisão do plano, essa Zona Especial de Interesse Cultural (Zeic) foi dividida em quatro: a Zeic 1 – imóveis tombados; a Zeic 2 – imóveis de proteção, que o município tem interesse em preservar; a Zeic 3 – conjuntos arquitetônicos, como a universidade federal, prédios militares e hospital São Julião; e a Zeic 4 – que é uma inovação porque vem para resgatar a memória do campo-grandense, então não é um imóvel, é um espaço.

“O Bar do Zé, aquela região na Afonso Pena onde é distribuído o jornal, a Cabeça de Boi, os antigos Portão de Ferro, Vai ou Racha. Alguns ambientes que nem existem mais, mas que fizeram parte da história de Campo Grande, do crescimento e desenvolvimento da cidade, então a gente quer colocar alguma coisa, um monumento, um totem, onde as pessoas possam conhecer a história daquilo ali, porque uma população que não tem memória não tem história e nem cultura”, considera Berenice.

Para que fossem divididas as quatro zonas, a Planurb realizou um trabalho de pesquisa junto à Universidade Federal de Mato Grosso do Sul, no qual foi realizado um inventário de todos os imóveis em que o município tem interessa na preservação. “Nesses imóveis, pode ser feita a transferência do potencial construtivo. Com isso, o proprietário pode recuperar, restaurar e manter aquele imóvel, que o Poder Público tem a intenção de preservar. A empresa, ao invés de comprar coeficiente de aproveitamento através da outorga onerosa, ela vai comprar potencial construtivo de um particular; ela tem essas duas opções e verifica o que vale mais a pena para ela poder construir mais no empreendimento dela”, esclarece a direção da Planurb

Mesmo com a transferência de potencial construtivo, parte do recurso (5%) deve ser destinado ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano. O Fundo existe há mais de 20 anos; no entanto, nunca foi colocado em prática. Os valores arrecadados devem ser utilizados no planejamento e controle do desenvolvimento urbano, promoção da mobilidade urbana e acessibilidade sustentável, reabilitação e revitalização urbana, apoio e capacitação técnica ao desenvolvimento institucional, ordenamento e direcionamento da expansão urbana, entre outros.

MEIO AMBIENTE

Instrumento novo do Plano Diretor é a Taxa de Relevância Ambiental (TRA), que tem aplicação para empreendimentos públicos e privados que vierem a ser implantados. 

Conforme o plano, caso o empreendedor aumente a área permeável do pavimento térreo, acima da taxa de permeabilidade estabelecida para a zona ambiental, o cálculo dos índices urbanísticos levará em conta a área permeável na taxa de ocupação, podendo o empreendedor aumentar a área construída.