O aluguel residencial acumulou alta de 16% em Campo Grande nos 12 meses do ano passado. O indicador foi mais que o triplo da inflação oficial da Capital, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que fechou 2023 em 4,76%.
Na comparação com o item aluguel residencial, também medido pelo IPCA, o aumento foi quase o dobro, já que o índice acumulou inflação de 9,63% em Campo Grande.
O aumento regional acompanhou a média nacional, que, conforme o Índice FipeZap, foi de 16,16%. No cenário nacional, o FipeZap aponta para uma média quatro vezes maior que o IPCA do aluguel, que foi de 3,21%. Ou três vezes maior na comparação com a inflação oficial, que finalizou 2023 a 4,62%, na média nacional.
Os principais índices de correção adotados pelo mercado imobiliário são o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou o já citado IPCA. O diretor de locação do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Sindimóveis-MS), Celso Barros, destaca que um dos grandes desafios do segmento imobiliário é a aplicação dos índices de correção do mercado imobiliário.
“O mercado imobiliário tem um fluxo independente, que muitas vezes não tem o mesmo comportamento desses índices. E essa relação do mercado é melhor expressada pelo índice FipeZap, que analisa realmente a relação oferta e procura do mercado”, avalia.
Ainda de acordo com o diretor, Campo Grande não faz parte da pesquisa do FipeZap para indicadores de locação, mesmo assim, o mercado local tem acompanhado a média nacional.
“Para novos contratos firmados, já percebemos que o reajuste ficou na ordem de 16%, acompanhando o cenário nacional, e em algumas regiões específicas o reajuste dos valores até chegou a índices maiores comparados ao que se praticava no período anterior”, afirma.
O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Creci-MS), Eli Rodrigues, atribui a atual alta nos preços à valorização dos imóveis. “Hoje muitos alugueis são reajustados em acordo entre inquilino e proprietário, intermediado, é claro, pelo corretor de imóveis”, ressalta.
Rodrigues ainda explica que o reajuste não tem sido baseado apenas em índices, tendo em vista que, em muitas situações, o proprietário prefere entrar em um acordo com o inquilino. “É preferível esse acordo com o mesmo locatário do que perder ele e não conseguir um novo”, avalia.
Ao contrário do estudo sobre alugueis, o índice FipeZap para a venda de imóveis inclui Campo Grande entre as cidades pesquisadas. Conforme o indicador, a valorização dos preços de imóveis na Capital foi de 12,61% no ano passado.
Barros, ainda detalha que houve uma grande procura por imóveis para locação nos 12 meses de 2023. “O grande desafio [para o locatário] está nos contratos em vigência, nos quais os índices geralmente aplicados de forma contratual tiveram até registro negativo no último período. Para esses contratos, acaba sendo feita uma revisão contratual muitas vezes consensual a fim de compensar a discrepância de valores em relação ao mercado e evitando, assim, chegar a um pedido de revisão judicial”.
O presidente do Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul (Secovi-MS), Geraldo Paiva, acrescenta que a alta acumulada na locação deve-se exclusivamente à redução da atividade da construção civil por conta da alta dos juros.
“A demanda pela moradia foi superior à produção residencial nos últimos quatro anos. Veja o crescimento da população de nossa cidade contra a emissão de habite-se residencial no mesmo período. Quando os juros inviabilizam a aquisição da casa própria, essa demanda se acolhe nos imóveis de locação”, aponta Paiva.
O índice, que considera 25 cidades brasileiras, divulgado no início da última semana, aponta o preço médio de aluguel por metro quadrado fixado em R$ 42,53.
AJUSTE
O IGP-M é um indicador econômico brasileiro que afere a variação média dos preços de um conjunto de bens e serviços. O mestre em Economia Lucas Mikael explica que o índice é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e tem três componentes: Índice de Preços no Atacado (IPA), Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
“No contexto do aluguel, o IGP-M é frequentemente usado para ajustar os valores. Muitos contratos de locação estabelecem que o aluguel será reajustado anualmente com base no índice acumulado nos últimos 12 meses”, detalha. Em 2023, o IGP-M acumulou variação de -3,18%, e na prática, dificilmente algum contrato é revisado para baixo.
Gestor imobiliário e perito avaliador, João Araújo complementa reforçando que o locatário deve estar atento. “Quando o aluguel se mantém negativo, não se altera a correção monetária do aluguel, caso isso esteja acordado no contrato de locação entre as partes, locador e locatário”.
Com objetivo de orientar o consumidor, Mikael esclarece que o cálculo envolve aplicar a variação porcentual do IGP-M sobre o valor atual do aluguel. No entanto, ele enfatiza que é importante observar que as partes envolvidas podem negociar diferentes formas de reajuste ou escolher índices alternativos, conforme acordado no contrato de locação.
Vale destacar que o reajuste de contratos de aluguel no Brasil geralmente envolve índices econômicos que refletem a variação de preços. Além do IGP-M, outros índices relevantes são o IPCA e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC).
“Basicamente, a escolha entre esses índices depende do acordo entre locador e locatário. Os contratos de aluguel podem especificar qual índice será usado para o reajuste anual, e as partes podem até mesmo personalizar a fórmula de ajuste de acordo com suas necessidades e preferências”, frisa Mikael. (Colaborou Súzan Benites)
