De olho nas tendências do mercado imobiliário em Campo Grande, empresários estão cada vez mais optando pela diversificação de seus investimentos em imóveis localizados nas áreas periféricas da cidade. Especialistas destacam que a possibilidade de aplicar em mais de uma unidade para locação e que o baixo custo de manutenção corroboram para uma boa rentabilidade em regiões mais distantes do Centro ou de bairros de alto padrão.
O diretor de Locação do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Sindimóveis-MS), Celso Barros, explica que concentrar os investimentos em mais imóveis na periferia acaba compensando, em vez de dedicar o patrimônio em uma única propriedade de alto padrão.
“Baixa liquidez no caso de venda, e há a dificuldade para alugar [o imóvel de alto padrão] por conta da destinação do imóvel a um público familiar com melhor condição financeira, o que tende a restringir um pouco sua demanda. Fora problemas de vacância, burocratização, custos mais elevados com impostos, taxas e condomínio nesse período, que acabam impactando diretamente a rentabilidade final”, elenca.
Corretor na Flores Imóveis, Danilo Costa disse em entrevista ao Correio do Estado que muitos empresários estão preferindo pulverizar o investimento na periferia. “Sai mais barato. Imagina R$ 1 milhão em um apartamento. Com esse valor, ele consegue comprar três casas em um bairro mais afastado, o que dá um lucro bacana, sendo por vezes até mais do que o próprio milhão de uma única unidade”, exemplifica.
Barros corrobora que existe uma alta procura por residências de valores menores, principalmente com a tendência de descentralização do comércio. “Há a questão de custos menores de impostos, taxas e condomínio nos imóveis na periferia. Mesmo com uma rotatividade maior na grande parte dos contratos, isso ainda impacta de uma forma que a rentabilidade final acaba sendo mais atrativa nesse tipo de imóvel”, finaliza.
Sócio-proprietário da Flores Imóveis, Bruno Flores acrescenta que a rentabilidade do aluguel é interessante, independente do perfil do imóvel, seja alto padrão, seja mais simples, tendo em vista que há uma escassez muito grande de produto para locação.
“Geralmente, tem muito mais gente procurando do que imóvel para ser alugado, e isso faz com que seja possível aumentar um pouco o preço [do aluguel] e, mesmo assim, [conseguir] alugar”, detalha.
REAJUSTE
Conforme já noticiado pelo Correio do Estado, o aluguel residencial acumulou alta de 16% em Campo Grande nos 12 meses do ano passado. O indicador foi mais que o triplo da inflação oficial da Capital, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que fechou 2023 em 4,76%.
Na comparação com o item aluguel residencial, também medido pelo IPCA, o aumento foi quase o dobro, já que o índice acumulou inflação de 9,63% em Campo Grande.
O aumento regional acompanhou a média nacional, que, conforme o Índice FipeZap, foi de 16,16%. No cenário nacional, o FipeZap aponta para uma média quatro vezes maior que o IPCA do aluguel, que foi de 3,21%, ou três vezes maior na comparação com a inflação oficial, que finalizou o ano passado em 4,62%, na média nacional.
Os principais índices de correção adotados pelo mercado imobiliário são o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou o já citado IPCA. O diretor de locação do Sindimóveis-MS destaca que um dos grandes desafios do segmento imobiliário é a aplicação dos índices de correção do mercado imobiliário.
“Para novos contratos firmados, já percebemos que o reajuste ficou na ordem de 16%, acompanhando o cenário nacional, e que em algumas regiões específicas o reajuste dos valores até chegou a índices maiores comparados ao que se praticava no período anterior”, afirma Barros.
Ele ainda detalha que houve uma grande procura por imóveis para locação nos 12 meses de 2023. “O grande desafio [para o locatário] está nos contratos em vigência, nos quais os índices geralmente aplicados de forma contratual tiveram até registro negativo no último período. Para esses contratos, acaba sendo feita uma revisão contratual muitas vezes consensual, a fim de compensar a discrepância de valores em relação ao mercado”, salienta.
O presidente do Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul (Secovi-MS), Geraldo Paiva, adiciona que a alta acumulada na locação se deve exclusivamente à redução da atividade da construção civil, por conta da alta dos juros.
“A demanda pela moradia foi superior à produção residencial nos últimos quatro anos. Veja o crescimento da população de nossa cidade contra a emissão de Habite-se residencial no mesmo período. Quando os juros inviabilizam a aquisição da casa própria, essa demanda se acolhe nos imóveis de locação”, aponta.
CUSTO
Para os empresários que desejam investir em imóveis, o relatório FipeZap mostra que, no primeiro mês deste ano, Campo Grande – diferentemente, de outras 15 capitais brasileiras acompanhadas pelo índice – registrou queda nos preços de imóveis residenciais.
A redução foi de 0,14%.A média nacional parcial fechou com alta de 3,88% no balanço do ano passado, superando a inflação registrada (3,59%) e também o IGP-M, da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que se fixou em -4,93%.
Na variação mensal de dezembro de 2023, Campo Grande ficou entre as últimas capitais em termos de valorização, em 12º lugar, com a variação de 0,13%.
Já no balanço do ano passado, a capital de Mato Grosso do Sul encerrou 2023 em terceiro lugar no ranking de valorização imobiliária residencial, acumulando alta de 12,61%.
Em análise dos últimos cinco anos, somente em 2019 houve desvalorização de imóveis residenciais na Capital, momento em que a queda identificada foi de -1,40%. Nos anos seguintes, sucessivos aumentos foram registrados, sendo 5,91% em 2020, 5,97% em 2021 e 14,03% em 2022, enquanto 2023 teve queda de 1,42 ponto percentual relativa ao ano anterior, chegando a 12,61%.
