Perspectiva de ajuste fiscal, inflação baixa, tendência de novos cortes nos juros básicos da economia até o fim do ano e a redução nos juros para operações de compra de imóveis reanimam o mercado imobiliário e da construção civil de Mato Grosso do Sul, que espera a aprovação da reforma da Previdência para retomar investimentos e lançamentos no Estado.

De acordo com representantes do setor ouvidos pelo Correio do Estado, uma primeira leva de empreendimentos pode ser lançada no fim de novembro, depois da aprovação da reforma – prevista para outubro – e antes do Natal; porém, uma recuperação mais consistente é esperada somente em 2020, depois do Carnaval, entre março e abril.

O anúncio de linhas de crédito imobiliário pela Caixa Econômica Federal, com taxas que variam entre 2,95% e 4,95% ao ano, foi a cereja do bolo na maré de otimismo que chegou ao setor no início do mês, depois que a reforma da Previdência foi aprovada. O banco público também anunciou a troca do fator de correção: sai a Taxa Referencial (TR) e entra o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

“Não é só Mato Grosso do Sul, o Brasil inteiro estava esperando isso [redução da taxa de juros no crédito imobiliário]. Ainda falta [ser aprovada, definitivamente, a reforma da] Previdência, mas o cenário já é positivo. Se isso ocorrer e a taxa Selic cair para 5,5% até o fim do ano, o mercado imobiliário agradece. Financiamento imobiliário é o fluido que faz a engrenagem rodar. Vai facilitar na parte de compra e venda e tudo mais”, destacou o presidente do Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul (Secovi-MS), Marcos Augusto Netto.

Ainda de acordo com o dirigente do Secovi, há vários empreendedores aguardando pela aprovação para lançar empreendimentos, com projetos já maduros, mas se não houver uma sinalização sobre o rumo que as contas públicas vão tomar no País, eles não vão ser lançados. Outro ponto a ser considerado, segundo ele, é que em cenário de juros baixos na economia, os investimentos em imóveis passam a ser mais atrativos que as aplicações Daniella Arruda financeiras.

“É aquele investidor que compra o imóvel no lançamento e espera para revender depois. Então é um processo positivo”, comentou.

CENÁRIO 

A redução das taxas de financiamento imobiliário acompanha principalmente as quedas da Selic e os juros básicos, atualmente em 6% ao ano. De acordo com as previsões do mercado financeiro, o índice pode cair para até 5% ao fim de 2019. Assim, o juro médio dos empréstimos para compra da casa própria ficou em 7,73% ao ano em junho, segundo dados do Banco Central (BC), considerando os financiamentos para pessoas físicas com recursos direcionados.

Com o empurrão para baixo que a Caixa, e também o Banco do Brasil, deram na terça-feira, a tendência é que esta taxa média fique ainda menor. Em relação a essa nova modalidade de crédito, o dirigente do Secovi-MS avalia que o novo produto apresenta vantagens e desvantagens, mas o grande diferencial é que essa linha “vai tirar um pouco a dependência do crédito das chamadas fontes de funding, que são a caderneta de poupança e Fundo de Garantia por Tempo de Serviço [FGTS]”.

“O perigo é: qual vai ser a inflação? Enquanto ela estiver baixa, tudo bem. Mas se você tem um produto para financiamento imobiliário indexado à inflação, você pode ter mais bancos oferecendo crédito. A ideia de atrelar [a linha de crédito] à inflação é permitir que se tenha dinheiro de outras fontes para o financiamento imobiliário e ele se torne mais atrativo para os donos do dinheiro. Com mais oferta de dinheiro no mercado, há um aquecimento na concorrência e isso pode resultar na redução dos juros”, pontuou.

NOVA MODALIDADE

Com a adoção do IPCA nos contratos, a Caixa reduziu os juros na ponta. O efeito é que, nas simulações do banco, as prestações iniciais ficarão mais baixas. “Vamos manter linhas atuais e oferecer linhas novas, com o IPCA”, destacou o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, durante evento com a presença do presidente da República, Jair Bolsonaro.

Os novos contratos indexados ao IPCA valerão para novos financiamentos e serão opcionais. Quem quiser, poderá fechar contratos com atualização pela TR. A diferença é que, nos contratos atrelados à TR, as prestações iniciais tendem a ser maiores. Para analistas, porém, empréstimos para a compra da casa própria corrigidos pela inflação representam risco porque, se o IPCA aumentar no período do contrato, o custo do financiamento também aumentará.

Os novos contratos terão prazo máximo de 360 meses e a quota máxima de financiamento será de 80% do valor do imóvel. As novas condições valem tanto para financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujo valor do imóvel é de até R$ 1,5 milhão, quanto para os contratos que estão fora do SFH, os do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que financiam imóveis acima desse valor.

Prestação fica menor, mas dívida sobe 

O uso do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPCA) para corrigir os contratos de financiamento imobiliário reduzirá o valor da parcela na largada, mas custará ao mutuário uma dívida maior no fim quando comparado com os contratos corrigidos pela Taxa Referencial (TR).

Por outro lado, a modalidade deve facilitar a venda desses créditos no mercado financeiro, desenvolvendo a chamada securitização, e, de quebra, adicionar mais recursos para a compra da casa própria no País. Estudo realizado pela equipe de análise de mercado imobiliário do JPMorgan mostra que a dívida total do mutuário pode subir, o que serve como contraponto à propaganda do governo federal de que o crédito ficará mais barato.

O endividamento cresce porque, além do juro, a dívida passará a ser corrigida pelo IPCA em vez da TR – que atualmente está zerada. Por isso, esse montante total tende a crescer mais no longo prazo, apontou o JPMorgan. A inflação média anual medida pelo IPCA nos últimos dez anos foi de 5,85%, segundo dados do IBGE. Nesse período, a inflação em um ano chegou a bater 10,67% em 2015. A TR média, por sua vez, foi de apenas 0,82% no período.

Por essa diferença entre os dois indicadores, o JPMorgan estima que a dívida total atrelada ao IPCA poderá ser cerca de 13% maior que o financiamento que segue a TR. Para um imóvel de R$ 500 mil, com 80% do valor financiado em 360 meses, a parcela a 8,75% mais TR seria de R$ 3.987, enquanto a IPCA mais 4,35% seria de R$ 2.684, uma queda de 32,7%, segundo o JP Morgan. A dívida final a valor presente, no entanto, seria de R$ 605,9 mil no primeiro caso e R$ 686,8 mil no segundo, uma elevação de 13,3%.