Através de um Estudo do Perfil Socioeconômico Imobiliário (PSEI), feito por parte da Divisão de Avaliação e Geoprocessamento da Prefeitura de Campo Grande, a Capital altera após quase dez anos a base de cálculo da taxa de coleta de resíduos sólidos e domiciliares para este 2026, subindo mais de 44% dos moradores em busca de um "instrumento de classificação mais justo".
Pelo estudo, o universo considerado para o exercício de 2026 corresponde a 486.962 inscrições imobiliárias correspondente à consolidação georreferenciada do Cadastro Imobiliário da Secretaria Municipal de Fazenda, das quais 478.769 estão aptas.
Em outras palavras, há pelo menos 8.193 inscrições imobiliárias que, apesar da geometria válida, ficam localizadas fora da área de cobertura do serviço de coleta de resíduos sólidos domiciliares, o popular lixo doméstico.
Na ponta do lápis, houve um aumento no número de inscrições aptas a atribuição do perfil Socioeconômico imobiliário, uma expansão da base tributável que incluiu ao cálculo 20.782 novas unidades, sendo 457.987 tributadas em 2025, diante dos mais de 478 mil deste ano.
“A identificação definitiva de 478.769 inscrições imobiliárias aptas à tributação pelo serviço de coleta domiciliar de resíduos sólidos no exercício de 2026 representa um acréscimo de 4,34% em relação à base aferida em 2025, composta por 457.987 inscrições imobiliárias.
Esse resultado demonstra que a metodologia adotada — baseada na integração de dados cadastrais e operacionais georreferenciados — não apenas atualiza a base de contribuintes, mas também institui um novo patamar de justiça fiscal no Município”, cita a Divisão no estudo do Psei/2026
Aumento na mira
Conforme decreto referente à Taxa de Coleta, Remoção e Destinação de Resíduos Sólidos Domiciliares
do exercício de 2026, lançada junto do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), essas ficam sendo as tabelas atualizadas para o exercício de 2026:
Entretanto, alegando ter ficado de fora dos debates referentes ao aumento do IPTU, a Câmara Municipal de Campo Grande indica que irá constituir uma equipe técnica especializada para estudar, discutir e avaliar os critérios utilizados na elaboração e aplicação dos novos valores do IPTU.
"Enviaremos um ofício à Prefeitura Municipal solicitando formalmente explicações detalhadas sobre a metodologia utilizada no cálculo dos novos valores e os motivos da redução do desconto para pagamento à vista. Exigimos que tais informações sejam apresentadas de forma clara, acessível e transparente", cita nota da Casa de Leis que data de 30 de dezembro.
Além disso, inclusive a redução pela metade do desconto de quem paga IPTU à vista também deve ser questionada, já que, acostumados com a possibilidade de até 20% de desconto para o pagamento, o campo-grandense terá a chance de obter apenas 10% em 2026, com vencimento em 12 de janeiro.
Importante reforçar que, aquele contribuinte que discordar do lançamento efetuado poderá impugná-lo, com um requerimento devidamente fundamentado, protocolizado junto à Coordenadoria de Julgamentos e Consultas da Secretaria Municipal da Fazenda, até o dia 10 de março deste ano, conforme termos do art. 2º da Lei Complementar n. 38, de 22/12/2000, observadas as instruções e requerimentos oficiais disponíveis no site da Sefaz (CLICANDO AQUI), para apresentação de documentos, modelo de requerimento e demais providências necessárias.
Além disso, a própria Ordem dos Advogados do Brasil em Mato Grosso do Sul (OAB/MS) também emitiu nota pública, com intuito de tomar as medidas necessárias para combater o chamado "aumento ilegal do IPTU.
Segundo a ordem, o reajuste foi desproporcional e sem critérios técnicos claros, muito além da inflação do período, uma vez que o reajuste anual da Taxa de Coleta, Remoção e Destinação de Resíduos Sólidos Domiciliares, tem como base a variação do IPCA-E. Confira a nota na íntegra:
"A OAB/MS vem a público informar que ingressará com as medidas cabíveis para combater os aumentos ilegais do IPTU 2026 do Município de Campo Grande, já que houve um reajuste desproporcional, inclusive sem a adoção de critérios técnicos claros para o reajuste aplicado, gerando em muitos casos um aumento exorbitante, muito além portanto da mera correção da inflação no período.
A OAB/MS reafirma, nos termos do artigo 44, I, da Lei 8.906/1994 que seguirá firme na defesa da Constituição Federal, da legalidade, não admitindo portanto medidas da administração pública que geram prejuízos indevidos a população".
Expansão da base tributável
Segundo o município, o último levantamento data de 2017 e tornou-se obsoleto, já que desde então a Capital passou por um ciclo de crescimento econômico, expansão imobiliária acelerada, obras de infraestrutura e mudanças demográficas que criaram "ilhas de valorização" e, em alguns casos, de estagnação ou declínio.
Conforme citado pela Gerência de Cartografia no documento elaborado pela Divisão, o período pós-2017 na Capital do Mato Grosso do Sul é marcado por uma forte expansão do mercado imobiliário de padrão elevado, especialmente no vetor norte que corresponde à saída de Campo Grande para Cuiabá.
"A busca por segurança, qualidade de vida e exclusividade impulsionou o lançamento de inúmeros condomínios e loteamentos fechados, à exemplo do complexo Alphaville. Empreendimentos que funcionam como âncoras de valorização, elevando o padrão construtivo e a renda média do entorno adjacente, que passa a receber comércios e serviços sofisticados para atender a essa nova população, á exemplo da instalação da 'Red House International School' Campo Grande e consolidação do Shopping Bosque dos Ipês". cita o texto.
Ou seja, bairros que já eram bem classificados, como Mata do Jacinto e Carandá Bosque, viram sua valorização se intensificar, como o Santa Fé e o Jardim dos Estados, por exemplo, registrando uma explosão de empreendimentos verticais de luxo, à exemplo dos edifícios Vertigo, Terrace Tower, The Place, Gibran, dentre outros.
Como bem reforça o estudo, a substituição de antigas residências por prédios modernos eleva tanto a densidade populacional, como a renda e também o preço do metro quadrado, a exemplo do próprio Santa Fé, cujo valor do m² superou R$10.000,00 em meados de 2025.
Pelo estudo, diante do conceito urbano a ser enfrentado em 2026, manter o perfil socioeconômico imobiliário elaborado em 2017 seria tecnicamente insustentável, já que toda essa expressiva expansão imobiliária de alto padrão, aliada à intensificação da verticalização em bairros consolidados e à execução de obras estruturantes de infraestrutura produziram uma configuração urbana profundamente distinta daquela que serviu de base à classificação original.
Escreva a legenda aqui“Nesse cenário, a reclassificação mostrou-se medida urgente e necessária para assegurar que o Perfil Socioeconômico Imobiliário reflita de forma fidedigna a realidade atual da cidade e cumpra sua função de instrumento de justiça fiscal à cobrança das taxas e tributos municipais”, justifica o município através do documento elaborado pela Divisão de Avaliação e Geoprocessamento.
Modelo novo
Dos fatores a serem considerados para o cálculo do valor do tributo, a lei que instituiu a Taxa de Coleta, Remoção e Destinação de Resíduos Sólidos Domiciliares, estabelece que o primeiro e mais relevante ponto para esta análise é justamente o: perfil socioeconômico imobiliário do local do imóvel.
As próprias medições do índice chamado FipeZAP destaca que que, a variação anual dos preços de venda de imóveis residenciais reverteu uma tendência de queda no último ano, passando de -1,40% em 2019 para uma valorização de 11,64% em junho de 2025, o que evidencia a profunda alteração no perfil socioeconômico imobiliário campo-grandense.
Entre as variáveis para elaboração da base tributável, foram considerados:
- Renda Média Domiciliar;
- Volume de Geração de Resíduos Sólidos;
- Valor de Mercado;
- Densidade Demográfica;
- Uso do Imóvel;
Segundo reforça o estudo, Em áreas de maior poder aquisitivo observa-se a predominância de empreendimentos imobiliários com características específicas:
- Edificações horizontais de grande porte e condomínios verticais de alto padrão;
- Materiais construtivos nobres, como granito, porcelanato, madeira de lei e esquadrias de alumínio refinado;
- Projetos arquitetônicos sofisticados, que incorporam estética diferenciada e soluções funcionais avançadas;
- Infraestrutura privativa e sustentável, incluindo áreas de lazer, academias, sistemas de segurança, painéis solares e tecnologias de reuso de água.
Em Campo Grande, bairros como Jardim dos Estados, Santa Fé, Chácara Cachoeira e Carandá Bosque exemplificam esse padrão. Nessas localidades os preços do metro quadrado são significativamente superiores à média municipal, sendo sustentados por uma demanda de alto poder aquisitivo e por uma oferta de empreendimentos de elevado valor agregado.
"Além disso, tais áreas são reforçadas por uma rede de infraestrutura urbana qualificada, hospitais de referência, escolas particulares renomadas, academias de ponta, supermercados especializados e shoppings centers, que ampliam a atratividade e o processo de valorização", complementa o documento.
Por outro lado, uma série de bairros apresentam outra lógica de produção imobiliária, onde predominam construções mais simples, muitas vezes auto construídas, com materiais de menor custo (telhas de fibrocimento, revestimentos de baixa qualidade) e soluções que acabam adaptadas às restrições financeiras presentes.
Ou seja, enquanto altas rendas sustentam empreendimentos exclusivos e de alto padrão, o que impulsiona a valorização do solo urbano e criando centralidades de consumo, lazer e serviços especializados, as ,médias e baixas rendas edificam áreas com perfil popular, com empreendimentos de interesse social, comércio de massa e serviços básicos predominando.
Em outras palavras, tudo isso gera uma retroalimentação urbana onde, quanto maior a renda, mais investimentos imobiliários de alto valor são atraídos, reforçando a valorização; enquanto áreas populares tendem a se consolidar em padrões construtivos mais modestos, ainda que cumpram papel essencial na absorção da demanda habitacional, o que gera por consequência uma segregação socioespacial.
“Nesse contexto, sua incorporação ao Perfil Socioeconômico Imobiliário (PSEI) é indispensável para que o instrumento não se limite a captar a valorização imobiliária, mas reflita de forma fidedigna as condições de vida da população de cada território. Assim, a variável renda não apenas fortalece a consistência metodológica do índice, mas também assegura legitimidade social e jurídica à sua aplicação”, reafirma o estudo.
Diante de um mapa de calor com a distribuição espacial dos valores de metro quadrado (R$/m²), com as regiões de maior e menor valorização no tecido urbano, promoveu-se a “interseção espacial” prevendo um cálculo de média aritmética dos valores para cada Parcelamento urbano.
No estudo foi possível constatar que, a amplitude da renda domiciliar nos 74 Bairros analisados varia em um espectro de R$ 9,6 mil, de onde foram segmentadas sete classes de renda, o que por sua vez deve garantir uma granularidade equilibrada, suficiente para captar nuances entre os Bairros sem comprometer a clareza da análise.
“Dividindo a amplitude pelo número de classes, cada uma corresponde a uma faixa de aproximadamente R$ 1,37 mil, onde o fator renda constitui-se como um índice progressivo e normalizado, diretamente proporcional ao centro das classes… o que significa que respeita-se o princípio da isonomia, garantindo que a avaliação respeite não apenas o valor de mercado do imóvel, mas também a realidade socioeconômica do entorno em que está inserido”, justifica o município.
Logo, os valores obtidos com o Perfil Socioeconômico Imobiliário (PSEI) de cada imóvel são enquadrados em nove faixas hierarquizadas como: Baixo, Normal e Alto, cada qual subdividido em inferior, médio e superior.
A análise desses dados mostra que a maior parte dos Parcelamentos ficou concentrada nas classes baixas (BI, BM, BS), somando 518 registros. O modelo, portanto, gerou uma distribuição onde a maior parte dos parcelamentos se concentra nos perfis Baixo (49,2%) e Normal (45,1%), com uma minoria restrita ao perfil Alto (5,7%), refletindo a heterogeneidade urbana e o peso da renda no resultado final.
“Foi desenvolvida e proposta uma nova metodologia, fundamentada em uma abordagem multifatorial e científica que utilizou como variáveis-chave a Geração de Resíduos (FGR), um indicador dinâmico do padrão de consumo, o Valor de mercado (VM), indicador econômico que reflete a qualidade da infraestrutura e a Renda Domiciliar (FRN), figurando como indicador social. A aplicação do modelo matemático IPSEIp = VM x FGR x FRN resultou em uma significativa reclassificação dos Parcelamentos", diz o documento.
Pelos números, 44,7% ascenderam de categoria no cálculo da taxa de coleta de lixo, com 16,9% retrocedendo, o que totaliza uma mudança em 61,6% das inscrições imobiliárias de Campo Grande, com somente 38,3% permanecendo inalterado.
